인천지방법원 2024타경536838. 부평동 테오빌 7층 704호, 감정 이용상태가 오피스텔로 조사된 집합건물입니다. 현재 최저가는 126,420,000원으로 감정가 258,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 “많이 싸진 물건”처럼 보이지만, 이 사건은 가격표보다 권리 문구를 먼저 봐야 합니다. 등기에는 김현균 명의의 주택임차권등기가 있고 보증금은 294,000,000원입니다. 다만 자료상 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되며, 명세서상 인수권리 문구에 대해 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 핵심입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 낮으니 무조건 싸다”가 아닙니다. 실질취득 126,420,000원은 어디까지나 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권등기에 적용된다는 전제에서만 의미가 있습니다. 확약서 원본의 대상·범위·조건을 확인하지 못하면, 보증금 294,000,000원짜리 임차권등기 문구가 남아 있는 물건으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경536838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로159번길 38, 7층704호 (부평동,테오빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 7층 704호 · 82.82㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.15. 거래가액 294,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 329,207,596원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권등기가 핵심
말소기준으로 산정된 권리는 2019.04.04. 농협은행주식회사 근저당권 입니다. 이후의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 2023.03.20. 김현균 주택임차권등기입니다. 이 임차권등기는 보증금이 294,000,000원으로 크지만, 자료상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인·임차권등기 점검
| 신고인 | 점유·용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현균 | 7층 704호 82.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.02.22 · 확정 2021.01.07 · 배당요구 2023.03.20 | 294,000,000원 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 실질 0원* 주택임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 택금융 | 주거 | 전입 2021.02.22 · 확정 2021.01.07 · 배당요구 2024.05.31 | 0원 | 대항력 없음 보증금은 원본 대조 필요 | 인수 0원 별도 보증금 합산 없음 |
실제 입찰 판단은 김현균 임차권등기에 집중하면 됩니다. 보증금은 294,000,000원으로 최저가 126,420,000원보다 훨씬 큽니다. 그러나 자료상 대항력은 없고, 말소동의 확약서가 제출된 구조이므로 본 분석에서는 매수인 인수를 0원*으로 산정합니다. 다만 확약은 그 문서의 대상이 되는 임차권에 한정되므로, 확약 밖 신고 내용은 원본 명세서와 배당요구 자료로 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 247,200,000원 | 123,850,120원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 329,207,596원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 전체 채권 2,647,407,596원 중 123,850,120원만 배당되고, 채권 미배당은 2,523,557,476원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평고등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·아파트단지·공동주택·시장·각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역인 부평시장역이 소재해 교통상황은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 7층 704호입니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 포함되고, 공시지가 기준은 3,054,000원/㎡입니다.
- 환금성. 용도는 오피스텔이고, 현재 4회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 할인율만 보지 말고, 임차권등기 말소 가능성과 오피스텔 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 한국주택금융공사의 확약서가 을구 3번 김현균 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건. 보증금 294,000,000원짜리 임차권등기이므로, 낙찰 후 말소 절차와 필요한 서류를 매각기록에서 대조해야 합니다.
- 확약 밖 신고 내용. 택금융 명의 신고는 보증금 0원으로 표시되지만 보증금 확인이 필요하다는 메모가 있으므로, 배당요구 자료와 명세서를 함께 확인하세요.
- 실질취득 기준. 본 분석상 실질취득은 최저가 126,420,000원 + 인수 0원입니다. 단, 이는 확약서 확인을 전제로 한 금액입니다.
- 신청채권자 배당. 현재 회차에서 한국주택금융공사 예상배당은 0원입니다. 매각 진행·변경·취하 가능성은 사건 진행상황으로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유. 오피스텔은 미납 관리비와 실제 점유상태 확인이 중요합니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 입찰 전 완료하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세서·현황·감정자료에 근거한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 258,000,000원이 4회 유찰되어 최저가 126,420,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 김현균 주택임차권등기와 한국주택금융공사의 말소동의 확약서입니다. 확약서가 이 임차권등기를 정확히 해소한다면 인수 0원 오피스텔로 접근할 수 있습니다. 반대로 확약서 범위가 불명확하면 보증금 294,000,000원짜리 임차권등기 문구가 남은 사건입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약서 확인 후, 가격은 그 다음입니다.
