광주지방법원 2025타경33864. 전남 담양군 금성면 대성리 834-3 토지와 건물의 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택이고, 건물은 목구조 기와지붕 단층으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 김현숙, 권병수, 권연혜, 권성우의 공유 구조입니다.
권리 흐름의 기준은 2010.05.12 담양새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 광주은행 근저당은 2010.05.14 해지로 이미 말소됐고, 2024년 제천단양축산업협동조합의 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 배당 후 매수인에게 넘어오는 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33864 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 금성면 대성리 834-3 · 전라남도 담양군 금성면 정각길 48-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 목구조 기와지붕 단층 · 외벽 몰탈위 페인트·판넬 등 · 바닥 장판지 등 · 내벽 벽지 등 · 새시 창호 |
| 토지 | 765㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김현숙 9분의 3 · 권병수 9분의 2 · 권연혜 9분의 2 · 권성우 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 176,964,700원 / 79,280,185원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 30,583,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 지상의 수목 매각대상에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 살아 있는 기준권리는 담양새마을금고 근저당으로, 최초 채권최고액은 28,000,000원이며 2013.02.01 변경등기에서 채권최고액 42,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 배당표는 제공된 배당계산대로 28,000,000원을 반영하고 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰 자체가 ‘시세 할인’의 증거는 아니다
감정가 176,964,700원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 79,280,185원입니다. 회차 표시는 감정가의 45% 구간입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 유사물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,280,185원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,827,043원 |
| 2. 근저당 · 담양새마을금고 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제천단양축산업협동조합 | 29,544,567원 | 29,544,567원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 제천단양축산업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,908,575원 |
현재 회차에서는 제공된 배당계산상 채권자 총 청구액 57,544,567원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 19,908,575원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가면 배당 부족이 시작된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 79,280,185원 | 57,544,567원 | 0원 | 19,908,575원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 63,424,148원 | 57,544,567원 | 0원 | 4,337,946원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 50,739,318원 | 49,426,010원 | 8,118,557원 | 0원 |
배당 측면에서는 현재 회차와 4회 유찰 시까지 채권자 총 청구액이 전액 배당되는 계산입니다. 5회 유찰 시에는 8,118,557원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 말소기준 이후 채권의 회수 부족을 뜻하는 것이지, 현재 자료상 그 금액이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 목구조 기와지붕 단층 건물입니다.
- 주위환경. 담양군 금성면 대성리 ‘양지마을’ 동측 인근. 단독주택과 농경지가 소재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 765㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 소로한면입니다. 공시지가는 63,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지는 접함으로 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 서측 일부가 현황 도로입니다. 토지 이용과 실제 점유 범위는 현장에서 경계를 확인할 필요가 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 지상의 수목도 매각대상에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2010.05.12 담양새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 담양새마을금고 근저당은 최초 28,000,000원에서 2013.02.01 채권최고액 42,000,000원 변경기록이 있습니다. 배당계산과 실제 채권신고 내용을 원문으로 확인하세요.
- 현황 도로 확인. 서측 일부가 현황 도로로 조사됐으므로 토지 경계와 실제 사용 범위를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각 대상에 포함되므로 현존 상태와 위치, 이용관계를 직접 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 공부·현황·건축물대장 기준을 서로 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 79,280,185원이 시세 이하라는 전제를 두지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장 매물로 별도 검증하세요.
- 공유자 점유·인도. 소유권이 김현숙·권병수·권연혜·권성우의 공유로 되어 있으므로 실제 점유자와 인도 관계를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 현장 검증이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 3회 유찰로 최저가가 79,280,185원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 감정평가상 단독주택, 765㎡ 토지, 서측 일부 현황 도로, 일괄매각되는 제시외 건물과 수목까지 물건 자체의 성격을 함께 봐야 합니다. 권리는 통과지만, 가격은 실거래와 현장조사 없이 합격점을 줄 수 없는 물건입니다.
