광주지방법원 2025타경33875. 광주 광산구 지죽동 ‘광산엘리체레이크시티’ 101동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 “공부상 용도는 오피스텔이나, 아파트로 이용중”으로 확인됩니다. 소유자 김성민은 2021년 5월 24일 매매를 원인으로 거래가액 277,500,000원에 취득했고, 2022년 6월 22일 소유권이전과 함께 농협은행주식회사 근저당 204,000,000원이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025년 농협은행 가압류 6,768,889원, 임의경매개시결정, 신한카드 가압류 10,696,529원이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33875 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 지죽동 764 광산엘리체레이크시티 101동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김성민 · 2021.05.24 매매 · 거래가액 277,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 118,272,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 175,992,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기·조사상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리 0원이라는 점과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 봐야 합니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격·유찰 구조 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가는 264,000,000원, 현재 최저매각가는 118,272,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건은 실거래 비교 없이 감정가와 유찰 회차만으로 가격을 보게 되므로, 44.8%라는 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 44.8%’로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 118,272,000원 | 115,816,192원 | 105,649,226원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 94,617,600원 | 92,514,483원 | 128,950,935원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 75,694,080원 | 73,931,587원 | 147,533,831원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 118,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,455,808원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 115,816,192원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,768,889원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,696,529원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 221,465,418원 가운데 115,816,192원이 배당되고, 미배당은 105,649,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 지죽동 소재 “용동제” 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재한 농촌지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 용도는 오피스텔이나 현재 아파트로 이용 중입니다. 토지는 업무용 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 단지 남동측 및 북동측으로 진출입이 가능하며, 토지는 소로각지로 조사됐습니다.
- 규제. 준공업지역, 소로1류 접합, 준보전산지이며 공시지가는 455,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 현재 최저가 118,272,000원이 감정가의 44.8%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 주변 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유자를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이지만 아파트로 이용 중이므로 실제 사용 형태와 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서 채권 미배당 105,649,226원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 44.8%만 보고 싸다고 할 수는 없다”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 44.8%까지 내려왔어도 이미 3회 유찰된 물건이고, 실거래 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 우위를 확정할 수 없습니다. 더구나 공부상 오피스텔을 아파트로 이용 중이고 임대관계가 미상인 만큼 권리는 확인 가능하지만 이용·점유·환금성은 현장 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
