인천지방법원 2024타경550827. 청라동 청라레이크봄 1층 107호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(빨래방)입니다. 소유자 김민욱은 2021년 1월 5일 매매를 원인으로 거래가액 661,900,000원에 취득했고, 같은 날 등기 접수된 안양농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격만 보면 감정가 705,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 241,815,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 34.3%입니다. 그러나 본건은 시세를 직접 대조할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, “감정가 대비 66% 이상 하락했다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 특히 현재 사용이 빨래방인 근린생활시설이라는 점에서 아파트식 감정가 할인율만으로 응찰 매력을 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경550827 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-28(청라동), 1층107호 (청라동,청라레이크봄) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(빨래방) |
| 소유자 | 김민욱 · 2021.01.05 매매 · 거래가액 661,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 705,000,000원 / 241,815,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 445,383,591원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.18 안양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 하나, 임차인 없음
실제 임차인 0명. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2021.01.18 접수된 안양농업협동조합 근저당권이며, 현재 사건의 2024.08.06 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.07.31에도 같은 채권자 명의의 임의경매개시결정이 한 차례 있었으나 2024.08.01 취하를 원인으로 2024.08.02 말소됐고, 이후 현재 사건이 다시 개시된 흐름입니다.
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 3회 유찰은 사실, ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 705,000,000원에서 현재 최저매각가는 241,815,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 169,270,500원, 5회 유찰 시 118,489,349원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,185,410원 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 540,000,000원 | 237,629,590원 |
| 미배당 | - | 302,370,410원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 237,629,590원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 302,370,410원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 시 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 청라3동 행정복지센터 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·아파트단지가 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있고 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하 4층·지상 11층 건물의 1층 107호이며, 현재 근린생활시설인 빨래방으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 20m의 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 중로2류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,873.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 외장석재 붙임 마감 등이며 기본 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준 확인. 현재 최저가 241,815,000원에 매수인 인수액 0원이므로 현재 자료상 실질취득액도 241,815,000원입니다.
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가매수라고 결론내리지 말고 동일·유사 상가의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 근린생활시설 수익성 점검. 현재 빨래방 이용 중이라는 점을 기준으로 임대료·공실 가능성·업종 전환 가능성 등 점포 수익성을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 권리상 인수 문제는 없으므로 반복 유찰의 원인이 가격·상권·점포 상품성 중 어디에 있는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 실제 영업·점유 주체와 인도 상태는 매각 전 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 집합건물 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당 외 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장검증”
이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2021년 안양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 임차인은 없으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 세 차례 유찰되어 감정가 705,000,000원이 241,815,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료 없이 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더욱이 실제 이용상태가 근린생활시설인 빨래방이므로 상가의 수익성과 환금성을 함께 검토해야 합니다. 권리분석은 단순, 가격판단은 보수적. 이 사건의 승부처는 66%의 감정가 할인율이 아니라 현재 실질취득액 241,815,000원이 실제 점포가치에 비해 적정한지를 확인하는 데 있습니다.
