인천지방법원 2024타경557156. 본건은 인천광역시 서구 담지로86번길 16-54의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 근린시설·주택인 철근콘크리트조 3층 건물이고, 현황상 1층은 상가, 2·3층은 주택입니다. 목록2 토지는 목록1의 대지 및 주차장으로 이용되고 있습니다. 감정가 1,824,742,600원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 894,124,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.01.04. 설정된 인천수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이후 2024.09.02. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당권은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.26. 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경557156 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 담지로86번길 16-54 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 근린시설, 주택 · 현황상 1층 상가, 2·3층 주택 |
| 토지 | 284.5㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,824,742,600원 / 894,124,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(확장형 발코니 등) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.04.
소유권보존은 임대현 명의로 이뤄졌고 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2022-73호를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승미 | 201호 · 주거 | 2023.11.07 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2024.12.03 |
| 신광호 | 202호 | 2024.04.23 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강석우 | 201호 | 2023.11.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 보증금 확인 필요 |
세 사람의 전입일은 각각 2023.11.07.과 2024.04.23.으로, 모두 2022.01.04. 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 세 사람 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 이승미는 2024.12.03. 배당요구를 했습니다. 강석우는 보증금이 확인되지 않았으므로 금액 자체는 매각물건명세서 등 원본으로 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가 894,124,000원은 감정가 1,824,742,600원의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 “감정가 대비 크게 내려왔다”는 사실과 “시장 시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 894,124,000원 | 49% | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 625,886,800원 | 34% | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 438,120,760원 | 24% | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 894,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,341,240원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 872,782,760원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라고등학교” 동측 인근입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 건물이며, 외벽은 돌붙임 마감 등, 창호는 알루미늄 새시 및 PVC새시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 주택부분 난방설비, 승강기설비가 있으며 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 284.5㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,799,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항, 임대차 관련 권한을 신탁원부 제2022-73호로 직접 확인하세요.
- 점유자 확인. 201호에 이승미·강석우가 함께 조사되어 있으므로 실제 점유 형태와 계약관계를 현장에서 대조하세요.
- 강석우 보증금. 보증금과 월세가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의를 위해 금액 확인이 필요합니다.
- 혼합용도 확인. 현황상 1층 상가, 2·3층 주택이므로 각 층의 실제 이용·임대 상태와 수익구조를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지, 제시외 건물(확장형 발코니 등)이 함께 매각되는 범위를 현황과 목록으로 맞춰보세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로 주변 주상용·근린시설·주택 거래 및 임대수익을 확인해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신탁·혼합용도·가격 검증은 별개다
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준은 분명하고, 조사된 임차인 3명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 894,124,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 본건은 일반적인 단일 주택이 아니라 신탁등기된 근린시설·주택과 토지의 일괄매각입니다. 따라서 신탁원부와 실제 임대차 권한·점유관계를 확인해야 하고, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 결론내릴 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
