인천지방법원 2024타경557156. 인천광역시 서구 담지로86번길 16-54에 있는 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 공부상 근린시설·주택이고, 현황상 1층은 상가, 2·3층은 주택입니다. 토지는 목록 건물의 대지와 주차장으로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층이며, 토지면적은 284.5㎡입니다.
권리의 기준점은 2022.01.04 설정된 인천수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 임대현의 소유권보존, 근저당권 설정, 주식회사무궁화신탁 앞으로의 소유권이전 신탁이 순차적으로 등기됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 제2022-73호를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경557156 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 담지로86번길 16-54 · 청라동 133-18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 근린시설, 주택 · 현황상 1층 상가, 2·3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 위생·급배수·주택부분 난방·승강기설비 |
| 토지 | 대 · 284.5㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,824,742,600원 / 1,277,320,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 인천수산업협동조합 · 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신탁보다 앞선 근저당
말소기준권리는 2022.01.04 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 건물뿐 아니라 청라동 133-18 토지를 공동담보로 하고 있으며, 경매로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2024.09.02 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2026.01.26에는 기존 1번 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승미 | 201호 · 주거 | 2023.11.07 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신광호 | 202호 | 2024.04.23 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강석우 | 201호 | 2023.11.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 표의 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 2022.01.04 말소기준 근저당보다 늦기 때문에 자료상 대항력은 없습니다. 이승미는 2024.12.03 배당요구를 했고, 확정일자는 확인되지 않습니다. 신광호와 강석우 역시 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않았으며, 특히 강석우는 보증금 자체가 미상입니다.
③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 1,824,742,600원, 현재 최저매각가는 1,277,320,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 또는 실질취득액 1,277,320,000원을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 894,124,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 625,886,800원(감정가 34.3%)입니다. 그러나 이 역시 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 근린시설과 주택이 혼합된 3층 건물에 토지가 함께 매각되는 구조이므로 일반 주거 전용 물건보다 개별 가격검증이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,277,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,173,200원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,252,146,800원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라고등학교 동측 인근입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 근린시설·주택이며 현황상 1층은 상가, 2·3층은 주택입니다. 목록 토지는 건물 대지와 주차장으로 이용 중입니다.
- 토지. 대 284.5㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,799,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 소로1류와 접합니다.
- 건물 상태. 외벽은 돌붙임 마감 등, 알루미늄 새시 및 PVC새시가 설치돼 있고 관리상태는 보통으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주택 단독 용도가 아니라 근린시설과 주택이 결합된 3층 건물에 토지가 일괄매각되는 구조여서, 주거 전용 집합건물과 동일한 방식으로 가격을 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-73호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 임대차 관련 권한을 확인해야 합니다.
- 201호 계약관계 확인. 이승미와 강석우가 동일한 201호에 확인됩니다. 강석우의 보증금·월세는 미상이므로 실제 계약관계와 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 202호 점유 확인. 신광호의 보증금 10,000,000원·월세 900,000원 및 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제 확인. 세 임차인의 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않았고 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물인 확장형 발코니 등이 포함되고, 건물과 대지·주차장 이용 토지가 함께 매각됩니다.
- 토지 규제 확인. 경제자유구역·토지거래계약에관한허가구역·지구단위계획구역 등 적용사항을 실제 취득·이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 자료가 없으므로 별도의 주변 거래·수익성 검토 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 신탁·점유·가격 확인이 더 중요하다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2022.01.04 근저당이 말소기준이고, 세 임차인 모두 그 뒤에 전입했으므로 대항력은 없으며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전성과 수익성이 모두 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
현재 등기상 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인 주의사항이 명시돼 있으며, 201호에는 두 명의 점유자가 확인되고 그중 강석우의 보증금은 미상입니다. 여기에 근린시설·주택 혼합용도와 토지 일괄매각이라는 특성까지 있습니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없으므로 감정가에서 30% 내려왔다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 권리상 대항력 인수는 없지만, 신탁원부·점유관계·시장가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 실사형 물건입니다.
