광주지방법원 2025타경34123. 나주 빛가람동 명작갤러리빌딩 1층 102호, 감정 이용상태가 근린생활시설인 상가형 물건입니다. 감정가는 391,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 175,168,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율보다 공실 상태와 근린시설의 환금성, 세금 관련 압류의 배당 영향입니다.
등기상 현재 소유자는 제일건설주식회사입니다. 2019년 7월 1일 400,000,000원에 소유권을 취득했고, 앞선 2018년 거래가는 425,340,000원이었습니다. 2018년 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2023년 11월 30일 국의 압류이며, 그 이후 국민건강보험공단 압류, 광양중기 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34123 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 331-5 명작갤러리빌딩 1층102호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 현황 공실 |
| 소유자 | 제일건설주식회사 (2019.07.01. 거래가 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 175,168,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 204,906,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급 | 2026.08.29 · 광주지방법원 나주등기소 |
① 권리 흐름 — 계산상 매수인 인수는 0원
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 용도의 공실입니다. 다만 현장조사 때 이해관계인이 부재해 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자 존재 여부는 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 — 많이 내려왔지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저가는 175,168,000원으로 감정가 391,000,000원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 140,134,400원, 5회 유찰 시 112,107,520원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 상권·동일 용도의 최근 실거래 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 싸졌다”는 사실과 “시장 시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,252,352원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 광양중기 | 7,200,000원 | 7,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 164,715,648원 |
현재 계산표상 채권자 총 청구액 7,200,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원이며, 소유자 잔여는 164,715,648원으로 계산됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람우체국 북서측 인근으로, 공동주택·상업용 및 업무용빌딩·공공기관이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 가로망이 정비된 혁신도시 내에 위치해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 현황. 근린생활시설 용도이나 현재 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 1층 102호이며, 승강기·위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 1,863,000원/㎡, 토지면적 936.7㎡, 상업용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 최종 확인되지 않았습니다. 입찰 직전 현장 점유를 다시 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 관련 세목과 법정기일을 확인해 실제 배당 우선순위를 점검해야 합니다.
- 공실 비용. 근린시설은 낙찰 후 바로 임대되지 않을 경우 공실기간이 수익률에 직접 영향을 줍니다.
- 임대가·상권 조사. 최근 임대료·공실률·관리비·부가세·동일 건물 상가의 실제 계약 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 구조. 현재 시나리오상 신청채권자 지급액이 0원으로 계산돼 있으므로, 원본 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수 0원이고, 임차인 신고도 없어 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 3회 유찰로 감정가의 44.8%까지 내려온 배경을 단순한 할인 기회로만 보면 곤란합니다. 실제 이용상태가 공실 근린생활시설이고 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가보다 충분히 낮은지는 확인할 수 없습니다. 여기에 국세·건강보험 관련 압류와 실제 임대관계 미확인 요소까지 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 매력은 임대수익과 상권 시세를 확인한 뒤 판단”입니다.
