인천지방법원 2025타경859. 인천광역시 중구 선린동 14-3, 차이나타운로55번길 16-1의 근린시설 + 토지입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1966.09.12, 현재 이용상태는 근린생활시설 상업용 건물이지만 공실 상태로 보인다고 조사됐습니다. 토지는 대 67.8㎡, 일반상업지역이며 상업용으로 이용 중입니다.
권리구조의 기준점은 2022.10.27 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 김영찬 가압류, 현대카드·우리금융캐피탈·KB국민카드 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경859 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 선린동 14-3 · 인천광역시 중구 차이나타운로55번길 16-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 |
| 이용상태 | 근린생활시설 상업용 건물 · 현황 공실로 보임 |
| 소유자 | 정미르 |
| 토지 | 대 67.8㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 공시지가 1,626,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 319,652,000원 / 156,629,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 201,248,625원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 등기상 말소기준은 2022.10.27 을구 3번 신한은행 근저당권입니다. 그 이후의 김영찬 가압류 368,109,392원, 현대카드 가압류 22,532,926원, 우리금융캐피탈 가압류 43,131,105원, KB국민카드 가압류 8,165,245원과 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 인천신용보증재단 가압류 49,166,636원은 2024.09.23 이미 말소됐습니다.
② 점유·임대관계 — 공실로 보이지만 임대관계는 미상
감정평가의 현장기록은 이 건물을 현재 공실 상태로 보인다고 적고 있습니다. 동시에 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 내역은 없으므로 현재 자료만으로 보증금 인수액을 별도로 더할 근거는 없지만, 상업용 건물인 만큼 입찰 전 현황조사·점유관계와 사업자등록에 따른 대항력 여부를 원본 자료로 다시 대조하는 절차가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 156,629,000원으로 감정가 319,652,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설 + 토지이고, 1966.09.12 사용승인된 3층 상업용 건물입니다. 현황 공실이고 토지에는 일반상업지역 외에도 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 문화지구 등 여러 지정이 겹쳐 있습니다. 이런 유형은 단순한 감정가 할인율보다 실제 임대수익·건물상태·활용 가능성·규제 검토가 가격 판단에 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,992,806원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 228,000,000원 | 153,636,194원 |
| 3. 가압류 · 김영찬 | 368,109,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 | 22,532,926원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 43,131,105원 | 0원 |
| 6. 가압류 · KB국민카드 | 8,165,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,992,806원을 제외한 153,636,194원이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 예상 배당이 없습니다. 총 채권액 669,938,668원 중 예상 미배당은 516,302,474원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 선린동 화교중산중학교 남측 인근으로, 주변은 차이나타운 상가지대이며 상업시설·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 약 500m 근방에 경인국철 1호선·수인분당선 인천역이 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층, 사용승인일 1966.09.12. 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인트, 창호는 샷시 등이며 현황은 공실로 보입니다.
- 토지. 대 67.8㎡, 일반상업지역, 상업용, 완경사·세로장방·소로한면. 공시지가는 1,626,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역·절대보호구역·역사문화환경보존지역·문화지구·과밀억제권역·특별관리해역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 재확인. 현황은 공실로 보이지만 임대관계는 미상입니다. 상가임대차 대항력 여부와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 포함 범위와 현황을 원본 도면·감정서에서 대조해야 합니다.
- 노후도 점검. 사용승인일이 1966.09.12인 건물인 만큼 구조·방수·급배수·전기설비 등 실제 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 역사문화환경보존지역, 절대보호구역, 지구단위계획구역 등 다수의 제한이 겹칩니다. 증·개축이나 용도변경 계획이 있다면 허용 범위를 사전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 상업용 토지·건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국의 압류는 등기상 말소기준 이후이지만 배당에는 세금 우선순위가 영향을 줄 수 있습니다. 현재 예상배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 추정입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 물건”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2022.10.27 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 주요 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 다른 문제입니다. 이미 2회 유찰됐고 현황은 공실, 건물은 1966.09.12 사용승인된 근린생활시설이며 비교 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 승부처는 활용성·노후도·규제와 실제 시장가격 확인입니다.
