인천지방법원 2025타경1050. 인천 남동구 남촌동 남촌3차풍림아파트 302동 15층 1504호입니다. 소유자 백종길은 2017.08.16 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2017.08.16 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 하나캐피탈 근저당, 제이비우리캐피탈·엔에이치농협캐피탈 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 감정가 327,000,000원에서 두 차례 유찰돼 160,230,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 296,111,111원, 최신 거래는 2026.08의 280,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 수준보다 크게 낮은 구간입니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 2.4% 낮은 흐름이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 상한가를 올리는 접근은 경계할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1050 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 649 남촌3차풍림아파트 302동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하1층/지상23층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 백종길 · 2017.08.16 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 160,230,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 158,752,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 실거래 비교면적 | 83.508㎡ · 동일 면적 매칭 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.08.16 을구 12번 우리은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 187,000,000원이었고, 2022.11.17 변경등기로 채권최고액 172,000,000원이 기재됐습니다. 이후의 하나캐피탈 근저당 120,000,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 52,751,857원, 엔에이치농협캐피탈 가압류 62,167,155원, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 54.1%, 다만 추세는 -2.4%
남촌풍림3차 동일 면적 83.51㎡의 최근 거래 표본입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 296,111,111원, 최신 거래 280,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -2.4%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 83.51㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 83.51㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 83.51㎡ | 18 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 83.51㎡ | 10 | 298,000,000원 |
| 2026.03 | 83.51㎡ | 10 | 298,000,000원 |
| 2026.03 | 83.51㎡ | 15 | 312,000,000원 |
| 2026.03 | 83.51㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 83.51㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 83.51㎡ | 15 | 297,000,000원 |
| 2025.08 | 83.51㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 83.51㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.04 | 83.51㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.51㎡ | 9건 | 296,111,111원 |
현재 최저가 160,230,000원은 최근 12개월 평균 296,111,111원의 54.1%입니다. 최신 거래인 2026.08의 280,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 327,000,000원은 오히려 최근 실거래권보다 높았지만, 두 번의 유찰을 거치면서 현재 회차는 실거래 시세와 큰 간격이 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,043,220원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 187,000,000원 | 157,186,780원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 하나캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 52,751,857원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 62,167,155원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 421,919,012원 중 채권자 배당액이 157,186,780원이고, 미배당액은 264,732,232원입니다. 신청채권자 우리은행의 청구액 158,752,309원도 전액 충족되지 않습니다. 후순위 채권자의 미배당이 크더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남촌초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지와 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 1999.12.01 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 승강기·도시가스 개별난방· 위생 및 급배수·소화전 설비와 지상 및 지하 주차장이 있습니다.
- 단지. 남촌풍림3차 735세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 이 사건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 대로1류에 저촉되고, 과밀억제권역·가축사육제한구역· 상대보호구역 관련 표시가 있습니다. 토지이용정보에는 토지거래계약에관한허가구역 포함·접함 표시도 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 상태를 반드시 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.08.16 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 2022.11.17 채권최고액 172,000,000원으로 변경된 등기까지 원본에서 확인하세요.
- 응찰가 상한. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 54.1%라는 할인폭은 크지만, 최근 거래 흐름은 -2.4%입니다. 과거 최고가 320,000,000원이나 감정가 327,000,000원을 직접적인 응찰가 기준으로 삼지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 총 미배당액 264,732,232원이 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권의 미배당과 낙찰자 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 표시 등 토지이용계획의 실제 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 법원 매각 관련 원본, 현장 점유 상태와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 이미 시세 아래
이 사건의 말소기준은 2017.08.16 우리은행 근저당권이고, 그 이후 남은 근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 두 차례 유찰을 거쳐 160,230,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 296,111,111원의 54.1% 수준입니다.
다만 최근 실거래 추세가 -2.4%이고 감정평가상 임대관계가 미상이라는 두 가지 확인 포인트가 남습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮으니 무조건 싸다”가 아니라, 권리·점유를 최종 확인한 뒤 최근 실거래를 기준으로 입찰 상한을 정해야 하는 물건입니다. 현재 회차의 핵심은 감정가가 아니라 280,000,000원의 최신 거래와 296,111,111원의 최근 12개월 평균, 그리고 160,230,000원의 실질취득가 사이의 간격입니다.
