인천지방법원 2025타경1051. 인천 미추홀구 숭의동 진복홈타운 6층 601호, 공부상 다세대주택입니다. 소유자 안은미는 2008년 11월 28일 매매를 원인으로 2009년 1월 22일 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 146,000,000원입니다. 같은 날 설정된 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액 91,000,000원 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 윤선미 근저당권, 조아람의 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
권리 순서만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 권리의 숫자보다 관계인 확인이 더 중요합니다. 현황조사·매각물건명세서에 조아람이 점유자로 확인되는데, 동일한 이름이 2024년 6월 4일 접수된 소유권이전청구권가등기의 권리자로도 등장합니다. 점유자의 전입일은 2024년 3월 5일로 말소기준일 2009년 1월 22일보다 훨씬 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-49 진복홈타운 6층 601호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 장천로6번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 지상 6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 안은미 · 2009.01.22 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 77,923,320원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 근저당권
말소기준은 2009.01.22 근해안강망수산업협동조합 근저당권 91,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 윤선미 근저당권 15,000,000원, 2024년 조아람의 소유권이전청구권가등기, 2025년 경매개시결정과 근로복지공단 가압류 26,098,250원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조아람 | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 조아람의 전입신고일 2024.03.05는 말소기준일 2009.01.22보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 확인된 자료 기준으로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 동일인이 등기부상 가등기권자로도 등장하기 때문에 통상적인 임차관계인지 관계인 점유인지에 대한 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 70%지만 표본은 단 1건
진복홈타운에서 확인된 거래는 2024년 3월 1건으로, 전용 48.64㎡·6층 95,000,000원입니다. 현재 최저가 66,500,000원은 이 거래가의 70.0%입니다. 숫자만 보면 28,500,000원 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 48.64㎡ | 6 | 95,000,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 확인 거래가 1건뿐이고, 경매 대상 호실과 거래 사례의 면적 일치 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 70%라는 수치를 곧바로 “시세보다 30% 싸다”는 확정적 결론으로 해석하기보다는 참고가격 대비 할인 구간으로 보는 것이 적절합니다. 진복홈타운은 총 6세대로 거래 표본 자체가 적어 환금성 판단도 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,597,000원 |
| 2. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 91,000,000원 | 64,903,000원 |
| 3. 근저당 · 윤선미 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 26,098,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 66,500,000원 가정 시 채권자 총 청구액 132,098,250원 중 64,903,000원이 배당되고, 미배당은 67,195,250원입니다. 신청채권자의 청구액 77,923,320원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 66,500,000원 | 64,903,000원 | 67,195,250원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 86,786,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 100,499,781원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 선순위 근저당권자에게 돌아가는 배당액과 신청채권자의 회수액이 함께 줄지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인의 승계부담이 아니라 매각가격과 채권자 미회수액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 제6층 제601호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 ‘숭의오거리’ 남서측 인근으로, 주변에는 공동주택과 근린상가가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 10m, 동측 및 북측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 주차장, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 161.0㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,918,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 진복홈타운은 총 6세대이고 확인된 거래도 1건이어서, 거래량을 근거로 한 환금성 판단에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2024.06.04 조아람 명의 소유권이전청구권가등기의 구체적 성격과 관련 서류를 확인하세요.
- 조아람 점유관계 확인. 전입은 2024.03.05로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 가등기권자와 이름이 같습니다.
- 가격 비교의 표본 한계. 확인 거래는 2024.03의 95,000,000원 한 건뿐이며 대상과 면적 일치도 확인되지 않았습니다. 70% 수치만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대로 거래 표본이 적습니다. 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 보세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 67,195,250원이지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 관계인 확인
현재 회차 최저가 66,500,000원은 감정가와 확인 거래가 95,000,000원의 70.0%이고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 숫자만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 다만 확인된 거래가 단 1건이고 면적 매칭이 확인되지 않아 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
권리에서도 한 번 더 확인할 부분이 남습니다. 점유자 조아람은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 같은 이름이 가등기권자로도 나타납니다. 가등기는 데이터상 매각으로 소멸하더라도 성격 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 추정 + 가격 할인”이라는 장점과 “가등기·점유관계 확인, 희소한 거래표본”이라는 약점이 함께 있는 유형입니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 확인 절차를 생략할 만큼 단순한 물건은 아닙니다.
