인천지방법원 2025타경1070. 인천시청 남측 인근 더클래스2 비동 13층 1303호, 전용 65.7413㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 임차인의 전입·확정일자가 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 백승제는 2020.10.30. 주민등록·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 이영단 근저당은 2021.05.17. 설정됐습니다. 따라서 백승제는 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인이며, 배당으로 보증금 225,000,000원을 전액 돌려받지 못하면 그 부족액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
등기부상 임차권등기는 2024.10.15.로 근저당보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자와 점유개시일자가 2020.10.30.입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다. 따라서 최저가 140,700,000원만 보고 감정가의 70%에 살 수 있다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1070 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1133-6 더클래스2 비동 13층1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 65.7413㎡ · 지하3층/지상14층 중 13층 |
| 소유자 | 차순례 · 2020.11.04. 소유권 취득 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 백승제 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2021.05.17. 설정된 이영단 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 임차인 백승제의 주민등록·점유·확정일자는 2020.10.30.으로 말소기준보다 앞섭니다. 즉 후순위 임차권등기가 소멸하더라도 선순위 대항력에서 발생하는 미배당 보증금 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 백승제 | 제13층 제1303호 65.7413㎡ 전부 | 2020.10.30 / 2020.10.30 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
백승제는 2020.09.26. 임대차계약을 체결했고 2020.10.30. 주민등록·점유·확정일자를 갖췄습니다. 2024.10.15. 주택임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 배당 가정상 보증금 225,000,000원 중 137,930,200원을 배당받고 87,069,800원이 남습니다. 매수인이 이 잔액을 인수하게 되므로 현재 회차의 실제 부담은 단순 낙찰가와 크게 다릅니다.
③ 유찰돼도 실질취득 부담이 거의 안 내려가는 이유
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,700,000원 | 87,069,800원 | 227,769,800원 |
| 2회 유찰 시 | 98,490,000원 | 128,682,820원 | 227,172,820원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 157,697,974원 | 226,640,974원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 140,700,000원에서 98,490,000원, 68,943,000원으로 내려가지만 보증금 미배당액이 87,069,800원에서 128,682,820원, 157,697,974원으로 커집니다. 결국 실질취득 부담은 약 225,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 “다음 회차에 최저가가 더 떨어지면 훨씬 싸진다”는 접근이 통하지 않는 대항력 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
더클레스Ⅱ-B동의 실거래는 9건이며 전체 평균은 212,777,777원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.06. 270,000,000원, 최근 12개월 평균도 270,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 31.3% 높은 추세로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 64.41㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 65.74㎡ | 10 | 207,000,000원 |
| 2021.10 | 66.27㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 71.41㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 71.41㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.09 | 71.41㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 65.74㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 71.41㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2021.06 | 65.74㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 212,777,777원 |
현재 회차의 실질취득 부담 227,769,800원은 최신 거래 270,000,000원보다는 낮지만, 전체 9건 평균 212,777,777원보다는 높습니다. 특히 최근 12개월 표본이 단 1건이므로 270,000,000원을 곧바로 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 다만 정확도상 중요한 점은 최저가 140,700,000원이 최근 시세의 52.1%라는 숫자를 가격 메리트로 쓰면 안 된다는 것입니다. 이 사건은 반드시 실질취득 약 225,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 백승제 보증금 | 225,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 근저당 · 이영단 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 백승제 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차인 백승제의 보증금 부족분은 87,069,800원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세 등 실제 우선배당 항목이 반영되면 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천시청 남측 인근으로, 업무시설·오피스텔·근린생활시설·인천시청 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천시청역(인천지하철 1·2호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하3층/지상14층 건물의 13층 1303호이며 승강기·기계식주차·소방·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 20미터 내외, 동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 2,879,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래규모. 더클레스Ⅱ-B동은 27세대, 2017.07.05. 사용승인으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 140,700,000원에 낙찰될 경우 예상 인수 87,069,800원을 더한 227,769,800원이 1차 판단 기준입니다.
- 임차인 원본 확인. 2020.09.26. 임대차계약, 2020.10.30. 전입·점유·확정일자와 실제 보증금 225,000,000원 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 경매신청 채권과 임대차 관계 확인. 백승제가 임차인이면서 신청채권자이므로 채권 발생 원인과 임대차 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 등 선순위 항목이 있으면 임차인 배당 감소 → 매수인 인수액 증가로 이어질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 가압류 확인. 2025.12.01. 청구금액 200,000,000원의 가압류가 있으므로 관련 채권관계와 배당 절차를 원본으로 확인하세요.
- 최근 시세 표본의 한계. 최근 12개월 평균 270,000,000원은 2025.06. 거래 1건에 기반합니다. 9건 전체 평균 212,777,777원과 함께 층·면적·내부상태를 비교해야 합니다.
- 환금성 확인. 경매 통계상 평균 유찰 4.1회·매각률 14.29%이므로 낙찰 후 재매각 가능성도 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금·임대차계약 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.407억에 사는 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 140,700,000원입니다. 그 숫자만 보면 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰된 저가 매물처럼 보입니다. 그러나 백승제의 보증금은 225,000,000원이고, 주민등록·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서 있습니다. 현재 배당 가정에서는 87,069,800원의 보증금 잔액을 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 227,769,800원입니다.
추가 유찰이 되어도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 약 225,000,000원 수준에 머뭅니다. 최근 거래 270,000,000원과 비교하면 완전히 가격 경쟁력이 없는 것은 아니지만, 최근 12개월 표본은 1건뿐이고 전체 9건 평균은 212,777,777원입니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 세금 압류 6건, 낮은 경매 매각률까지 겹칩니다. 최저가 착시는 크고, 권리 확인 난도는 높은 사건입니다. 입찰 판단은 140,700,000원이 아니라 보증금 인수까지 합친 약 225,000,000원대 실질취득 부담에서 시작해야 합니다.
