인천지방법원 2025타경1094. 인천 서구 오류동 ‘블루텍’ 5층 공존-519호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 조은화는 2018.05.15 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 299,376,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 297,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.04.26 중소기업은행 77,009,025원, 인천신용보증재단 26,150,000원의 가압류가 붙었고, 2025.05.16 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 이후 인천광역시 서구와 국의 압류도 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 권리관계 자체는 비교적 명확하지만, 이 물건의 판단 포인트는 낮아진 최저가가 실제 시장가격 대비 낮은지 별도로 확인해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1094 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 5층 공존-519호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 조은화 (2018.05.15 소유권이전 · 거래가액 299,376,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 263,526,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 인수권리는 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 사업자등록·전입·확정일자 등은 입찰 전에 현장 및 원본 서류로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 149,940,000원으로 감정가 306,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락처럼 보이지만, 실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로 현재 가격이 최근 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 149,940,000원 | 49% | 253,718,185원 |
| 3회 유찰 시 | 104,958,000원 | 34% | 298,070,437원 |
| 4회 유찰 시 | 73,470,600원 | 24% | 329,010,896원 |
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,899,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 297,600,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 77,009,025원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 400,759,025원 중 채권자 배당은 147,040,840원, 미배당은 253,718,185원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 263,526,166원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 ‘검단일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 중소규모 일반공장과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어, 감정평가상 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 공존-519호이며, 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 공동 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터, 북동측 및 남서측 각각 약 12미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역 등에 해당하고, 토지는 공장용지입니다. 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교 근거 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 현재 2회 유찰된 사실과 지식산업센터 용도를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·전입·확정일자 관련 원본을 확인해야 합니다.
- ‘49%’ 숫자에만 의존하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 이를 곧바로 시세 할인율로 해석할 근거는 없습니다.
- 회차 시나리오 확인. 현재 149,940,000원, 3회 유찰 시 104,958,000원, 4회 유찰 시 73,470,600원으로 제시되어 있습니다. 가격 하락과 동시에 채권 미배당은 늘어납니다.
- 세금·배당 변동 확인. 인천광역시 서구 및 국의 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 당해세 여부를 원본 배당자료에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역 등에 해당하는 공장(지식산업센터)이므로 이용계획과 규제를 입찰 목적에 맞춰 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 말소기준은 2018.05.15 국민은행 근저당으로 명확하고, 그 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 정리됩니다. 확인된 임차인은 없으며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 이를 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 감정평가상 임대관계도 미상이므로, 권리는 합격에 가깝지만 가격과 점유는 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
