인천지방법원 2025타경1134. 인천 부평구 삼산동 대덕리치아노 102-1509호, 공부상 오피스텔입니다. 권리분석의 출발점은 2010.05.10 설정된 둔산신용협동조합의 근저당권 채권최고액 481,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 김순자 근저당권 75,000,000원, 최태정 근저당권 70,000,000원, 신한카드 가압류 14,944,426원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 기준일을 중심으로 보면 단순합니다. 심영현은 2020.09.11, 박형균은 2022.05.19 전입으로 모두 2010.05.10 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 단정하지 않지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1134 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 465-1 대덕리치아노 102-1509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층/지상20층 · 제15층 제102-1509호 · 사용승인일 2008.01.09 |
| 소유자 | 남정순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 547,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 335,113,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2010.05.10 을구 4번 둔산신용협동조합 근저당권입니다. 이후 김순자·최태정 근저당권, 부평구 압류, 신한카드 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌고 모두 말소기준보다 뒤입니다. 2025.06.27에는 해당 둔산신용협동조합 근저당권이 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영현 | 2020.09.11 | 2025.07.25 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형균 | 2022.05.19 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
심영현과 박형균의 전입일은 각각 2020.09.11, 2022.05.19로 말소기준 2010.05.10보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 대항력이 없습니다. 심영현은 2025.07.25 배당요구를 했고, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제액은 특정할 수 없습니다. 다만 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 547,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 거래 추세 등 직접적인 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족하며, 신건이라는 이유나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 547,000,000원 | 539,130,000원 | 101,814,426원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 437,600,000원 | 430,824,000원 | 210,120,426원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 350,080,000원 | 344,378,880원 | 296,565,546원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 547,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,870,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 둔산신용협동조합 | 481,000,000원 | 481,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김순자 | 75,000,000원 | 58,130,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 최태정 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 27번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,944,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 추정입니다. 총 채권액 640,944,426원 중 채권자 배당액은 539,130,000원, 부족액은 101,814,426원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 굴포초등학교 남서측 인근이며, 주변에 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 굴포역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하5층/지상20층 건물의 제15층 제102-1509호이며 사용승인일은 2008.01.09입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측·서측·북측·동측으로 각각 약 50미터·40미터·25미터·20미터 내외의 포장로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 심영현·박형균 모두 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.06.27 제이비우리캐피탈주식회사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기 상태와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 547,000,000원과 비교할 실거래 근거가 부족하므로, 응찰 전 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 2명이 확인된 만큼 실제 점유자와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다. 대항력 없음과 실제 인도 절차의 필요 여부는 별개입니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 기준이 명확합니다. 2010.05.10 둔산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 심영현·박형균의 전입은 각각 2020.09.11, 2022.05.19로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮은 편으로 볼 수 있습니다.
다만 낙찰 판단의 나머지 절반인 가격에는 근거가 부족합니다. 감정가·최저가 547,000,000원이 실제 시장가격과 비교해 어느 위치인지 확인할 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 이 사건은 권리만 보고 들어가는 물건이 아니라, 시세를 별도로 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 오피스텔입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 필요.
