인천지방법원 2025타경1228. 인천 서구 석남동 527-33, 감정 이용상태가 근린생활시설 및 주택인 지하1층·지상4층 철근콘크리트 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 395.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 말소기준은 2020.03.25. 관교문학동새마을금고 근저당권이며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
다만 권리관계가 단순한 편은 아닙니다. 같은 날 도화3동새마을금고 근저당이 함께 설정돼 있고, 이후에도 도화3동새마을금고·조이모기지대부·양주지역산림조합의 근저당과 문경주 가압류가 이어졌습니다. 또 경매개시결정 3일 뒤인 2025.06.23. 김영희 지분 전부에 관한 신탁등기가 접수됐고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1228 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 527-33 |
| 등기상 도로명 | 인천광역시 서해구 염곡로 242 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상4층 |
| 토지 | 395.3㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 등기상 소유관계 | 김영걸 공유지분 2분의 1 · 김영걸 수탁지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,007,095,480원 / 983,477,000원 (2회 유찰, 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도화3동새마을금고 / 464,715,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 신탁은 별도 확인
말소기준권리는 2020.03.25. 설정된 관교문학동새마을금고 근저당권입니다. 이후 도화3동새마을금고 근저당, 도화3동새마을금고 추가 근저당, 조이모기지대부 근저당, 양주지역산림조합 근저당, 문경주 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 현재 회차의 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한애리 | 1층 102호 | 2023.11.01 | 10,000,000원 / 800,000원 | 2025.07.03 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍숙희 | 2층,3층 전부 | 2021.07.13 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 2025.09.03 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성훈 | 2층 | 2020.08.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 하태형 | 402호 | 2024.05.09 | 미상 / 미상 | 2025.09.10 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우일 | 1층 | 2020.06.22 | 미상 / 미상 | 2025.07.08 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수복 | 401호 | 2021.11.30 | 미상 / 미상 | 2025.08.04 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 6명 모두 전입일이 2020.03.25. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 계산에서도 임차보증금 승계로 인한 매수인 인수액은 발생하지 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 2,007,095,480원이고 현재 최저매각가는 983,477,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 688,433,900원, 4회 유찰 시 481,903,729원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 983,477,000원 | 971,242,230원 | 1,453,757,770원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 688,433,900원 | 679,149,561원 | 1,745,850,439원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 481,903,729원 | 474,684,692원 | 1,950,315,308원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수는 세 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 도화3동새마을금고의 청구액은 464,715,750원이고, 시나리오상 배당액은 308,242,230원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시에는 16,149,561원, 4회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 983,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,234,770원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 관교문학동새마을금고 | 663,000,000원 | 663,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 도화3동새마을금고 | 663,000,000원 | 308,242,230원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 도화3동새마을금고 | 264,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 15번 근저당 · 주식회사조이모기지대부 | 225,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 16번 근저당 · 양주지역산림조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 문경주 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,425,000,000원 중 971,242,230원이 배당되고, 1,453,757,770원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 7호선 석남역 남서측 근거리에 위치하며, 인근에 각종 상업·주상용 부동산과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 노선버스정류장과 근거리에 7호선 석남역이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상4층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 일부 도시가스보일러 바닥난방설비가 있으며 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 395.3㎡, 제3종일반주거지역, 주상용, 평지, 가로장방, 중로한면이며 공시지가는 2,411,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 2025.06.23. 신탁등기의 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 권한을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 6명 점유 확인. 층별·호실별 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 4명 확인. 이성훈·하태형·박우일·김수복의 보증금 및 계약관계를 매각물건명세서와 관련 서류에서 보완 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 최우선변제 해당 여부가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 별도 대조가 필요합니다.
- 49% 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린생활시설·주택의 실제 거래가와 임대수익을 함께 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지의 매각 범위와 현황을 원본 문서와 현장에서 일치시켜야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유·신탁 확인
숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 2,007,095,480원짜리가 두 번 유찰돼 983,477,000원, 즉 49%까지 내려왔고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 임차인 6명도 모두 전입이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
하지만 이 사건의 난도는 가격표 밖에 있습니다. 6명의 실제 점유자가 있고 4명의 보증금이 확인되지 않았으며, 경매개시결정 직후 신탁등기가 접수돼 신탁원부 확인 주의사항도 붙어 있습니다. 따라서 결론은 “배당상 인수는 0원이지만, 점유와 신탁을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 49%라는 할인율만 보고 안전·저가 물건으로 단정하기보다, 명도 가능성과 신탁원부, 실제 수익·거래가를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 맞습니다.
