인천지방법원 2025타경1293. 인천 연수구 동춘동 동춘베스트빌 1동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박상희는 2010년 2월 19일 거래가액 200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 6월 28일 남인천농업협동조합의 근저당권 채권최고액 84,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 105,350,000원으로 감정가 215,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 2회 유찰 자체도 시장이 앞선 가격대에서 매수하지 않았다는 신호이므로 실제 응찰 전 주변 다세대 거래사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 1116-6 동춘베스트빌 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 3층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인일 | 2009.07.14 |
| 소유자 | 박상희 (2010.02.19 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 126,128,892원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2023년 6월 28일 남인천농업협동조합 근저당권이며, 2024년 1월 12일 추가 근저당권과 2025년에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 중요한 ‘시세 확인’
감정가 215,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 105,350,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 49%지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 없습니다. 따라서 “반값이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 감정가는 시세와 동일한 개념이 아니며, 두 차례 유찰됐다는 사실도 앞선 매각가격에서 시장의 응찰이 성립하지 않았음을 보여줍니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 165,484,398원 |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 196,541,908원 |
| 4회 유찰 시 | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 218,267,185원 |
유찰이 더 진행될수록 매수인 인수액이 생기는 구조가 아니라, 채권자들의 미배당액이 증가하는 구조입니다. 현재 회차에서도 총 채권액 268,559,498원 가운데 채권자 예상배당은 103,075,100원이고 미배당은 165,484,398원입니다. 가격 판단은 이 미배당 규모가 아니라 실제 주변 거래시세와 물건 상태를 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 (을구 7번) | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남인천농업협동조합 (을구 8번) | 60,000,000원 | 19,075,100원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,486,036원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성화재해상보험주식회사 | 13,777,780원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 26,222,246원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남인천농업협동조합 | 8,236,329원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 53,837,107원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 을구 8번 근저당권부터 미배당이 발생하며 가압류 채권에는 예상배당이 없습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연수여자고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·연립주택·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 지하주차장으로 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 2009.07.14입니다. 위생·급배수·주차장·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 일단의주택단지조성사업지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 아파트처럼 단지 단위의 표준화된 시세 비교가 쉽지 않으므로, 실제 매도 가능 가격은 인근 유사 물건의 최근 거래사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 동춘동 다세대의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순서를 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자를 현장에서 다시 확인하고, 소유자 점유 시 인도명령·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 1층 개별성 확인. 본건은 1층 102호이므로 채광·사생활·습기·소음 등 현장 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 시세가 아니다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 6월 28일 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 105,350,000원이 감정가 215,000,000원의 49%라는 이유만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 이미 2회 유찰됐고, 가격을 검증할 실거래 자료가 없으며, 국세·지방세 압류 3건의 배당 우선순위도 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 전 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 동춘동 다세대 시세와 현장 상태가 105,350,000원을 정당화하는지 확인하는 데 있습니다.
