인천지방법원 2025타경1358. 석남동 원일빌라 3동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 102,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 49,980,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2012.03.29. 국민은행 근저당권 49,200,000원이고, 이후 2025년 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 상태이고 최근 12개월 실거래 80,000,000원과 비교해도 62.5% 수준입니다. 그러나 이 빌라는 실거래 표본이 2건뿐이며 최근 거래는 2023.08의 80,000,000원, 이전 거래는 2021.12의 95,000,000원입니다. 최근 가격이 이전보다 15.8% 낮아진 흐름이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1358 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 467-31 원일빌라 3동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.35㎡ · 연와조 스라브지붕 3층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김성호 · 2012.03.29. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 21,608,337원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.03.29. 을구 11번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 49,200,000원이며 채무자는 김성호입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.07.17., 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 국의 압류가 순차적으로 붙었고, 이 세 권리는 모두 말소기준권리 이후이므로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸졌지만 ‘하락장 할인’도 함께 봐야 한다
원일빌라(467-31)는 총 16세대이고 1991.07.19. 준공됐습니다. 대상 전용면적 37.35㎡와 일치하는 실거래는 확인된 표본이 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 37.35㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.12 | 37.35㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 37.35㎡ | 2건 | 87,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.35㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 49,980,000원은 전체 실거래 평균 87,500,000원의 57.1%, 최근 12개월 평균 80,000,000원의 62.5%입니다. 감정가 대비로는 49%까지 떨어져 가격 간격 자체는 큽니다. 다만 최근 거래 80,000,000원이 이전 95,000,000원보다 낮아 최근 대비 과거 추세가 -15.8%이고, 최근 시세 표본도 1건뿐이라 80,000,000원을 확정적인 시가로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 49,200,000원 | 48,680,360원 |
| 미배당 | - | 519,640원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,980,000원에서는 집행비용 1,299,640원을 제외한 48,680,360원이 국민은행 근저당에 배당되어 채권최고액 기준 519,640원이 미배당됩니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 519,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 15,243,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 24,490,200원 | 23,649,376원 | 25,550,624원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 국민은행 근저당의 미배당액은 519,640원에서 15,243,748원, 25,550,624원으로 늘어나지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 신청채권 21,608,337원은 제시된 세 시나리오 모두 충족되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천석남초등학교 북서측에 위치하며 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(석남역 주변)이며 토지면적은 354.0㎡, 공시지가는 1,411,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉되며 광로2류에 접합니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 3층 건물로 외벽은 벽돌 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시 등입니다.
- 내부 상태. 기본적인 위생·급배수시설은 구비된 것으로 판단됐으나 폐문으로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 환금성. 총 16세대, 1991.07.19. 준공으로 확인되는 소규모 다세대이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대 여부를 원본으로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.01.02. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리관계를 원문 서류로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비가 가격 메리트를 잠식할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 80,000,000원은 과거 95,000,000원보다 낮습니다. 현재 최저가와의 차이만 보고 과거 시세를 그대로 적용하지 마세요.
- 환금성 점검. 16세대·1991년 준공 다세대이고 실거래가 드뭅니다. 예상 매도가와 매각 기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 압류 세목과 우선순위를 반드시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인 가능성
이 물건의 숫자만 놓고 보면 확실히 눈에 띕니다. 감정가 102,000,000원에서 두 번 유찰되어 49,980,000원, 최근 실거래 80,000,000원의 62.5%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류도 데이터상 소멸하고 현재 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격이 내려간 만큼 확인해야 할 항목도 분명합니다. 최근 실거래가 이전 거래보다 15.8% 낮아졌고, 실거래 표본은 2건뿐입니다. 여기에 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부도 확인하지 못했으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “가격은 매력적이지만, 점유·등기·내부 상태 확인이 끝난 뒤에야 그 할인율을 믿을 수 있는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
