광주지방법원 2025타경34210. 두암동 부영맨션 105동 804호, 이용상태는 아파트입니다. 그런데 이 사건은 일반적인 아파트 한 채 경매와 출발점부터 다릅니다. 등기상 현재 최병학이 합계 5분의 4, 최지애가 5분의 1을 보유하고 있고, 강제경매 대상은 최지애의 지분입니다. 따라서 16,520,000원에 낙찰받는다고 해도 804호 전체를 취득하는 것이 아니라 공유자 1인이 되는 것입니다.
권리 흐름의 말소기준은 2022.12.06 최지애 지분에 설정된 압류입니다. 그보다 뒤에 들어온 제이비우리캐피탈주식회사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 광주농업협동조합 근저당권은 2018.10.19 이미 말소돼 현재 인수할 근저당은 없습니다. 다만 권리등기보다 더 중요한 확인사항이 점유와 공유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 947-1 105동 8층 804호 · 도로명 광주광역시 북구 삼정로 71 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 8층 |
| 현재 공유관계 | 최병학 5분의 4 · 최지애 5분의 1 |
| 매각대상 | 최지애 지분 5분의 1 · 지분 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 23,600,000원 / 16,520,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 34,429,152원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특별매각조건 | 공유자의 우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 핵심은 지분
2014.05.29 설정됐던 광주농업협동조합 근저당권 57,600,000원은 2018.10.19 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.12.06 최지애 지분 압류이고, 2025.03.25 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 30,554,432원, 2025.10.29 강제경매개시결정, 2025.11.06 국민건강보험공단 압류는 모두 그 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
소유권 쪽 흐름도 중요합니다. 최병학은 2009.09.17 이 부동산을 거래가 54,000,000원에 취득한 뒤, 2017.07.04 여러 공유자에게 각 5분의 1 지분이 증여됐고, 이후 2020년·2021년·2024년 증여를 통해 최병학에게 지분이 다시 모였습니다. 현재 남은 최지애 지분 5분의 1이 이번 강제경매 대상입니다.
② 점유·임차인 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병학 | 2010.09.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최병학의 전입일은 2010.09.30으로 말소기준인 2022.12.06보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 최병학은 등기상 현재 4/5 공유자이자 과거 광주농업협동조합 근저당의 채무자와 동일인입니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수 없습니다. 자료에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체호 시세와 지분가격을 구분해야 한다
전용 60㎡ 같은 면적의 최근 실거래 12건은 2026년 2월부터 4월 사이 65,000,000원~118,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 90,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.04, 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 60㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 60㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2026.03 | 60㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 60㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 60㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 60㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 60㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 60㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 60㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 60㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 60㎡ | 11 | 79,000,000원 |
| 평균 | 60㎡ | 12건 | 90,333,333원 |
전체호 최근 평균 90,333,333원을 지분비율 1/5로 단순 환산하면 18,066,667원이고, 현재 최저가 16,520,000원은 이 값의 약 91.4%입니다. 최신 거래 110,000,000원의 1/5 단순 환산액은 22,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 697,360원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 30,554,432원 | 15,822,640원 |
| 3. 갑구 14번 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 제이비우리캐피탈주식회사 30,554,432원 중 15,822,640원이 배당되고 14,731,792원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최병학의 임차보증금이 확인되지 않아 실제 인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지분 성격은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 16,520,000원 | 15,822,640원 | 14,731,792원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 11,564,000원 | 10,955,848원 | 19,598,584원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 8,094,799원 | 7,549,093원 | 23,005,339원 | 0원* |
* 배당계산상 인수액. 최병학의 보증금과 임차관계가 미상이라 실제 인수 위험은 확정되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두암초등학교 남동측 인근의 두암부영맨션아파트로, 주변은 아파트단지·단독주택·학교·근린상가 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 8층이며, 공용승강기·도시가스 개별난방·위생·급배수·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 635,800원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 부영 828세대, 준공일 1988.01.20이며 최근 같은 면적 거래는 계속 확인됩니다.
- 환금성. 아파트 전체호 실거래는 존재하지만, 이번 매각대상은 독립 호수가 아닌 1/5 공유지분이므로 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 804호 전체가 아니라 최지애 지분 5분의 1 매각입니다. 등기부와 매각물건명세서에서 매각지분을 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 특별매각조건으로 공유자의 우선매수권이 1회로 제한돼 있습니다. 외부 입찰자는 이 조건을 전제로 입찰 전략을 세워야 합니다.
- 최병학 점유관계. 2010.09.30 전입했지만 보증금·확정일자가 미상이며 현재 4/5 공유자입니다. 임차인인지 관계인 점유인지 확인이 핵심입니다.
- 인수금 확인. 계산상 0원만 보고 확정하지 말고, 실제 보증금 존재 여부와 매수인 대항 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유관계 비용. 낙찰 후에도 4/5 공유자와 공유 상태가 지속된다는 점을 투자계획에 반영해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 전체호 최근 평균 90,333,333원과 지분 최저가 16,520,000원을 직접 비교하지 말고, 지분이라는 환금성 차이를 별도로 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 ‘무엇을 사는지’가 먼저다
이 물건은 감정가 23,600,000원에서 한 차례 유찰돼 16,520,000원까지 내려왔습니다. 전체호 최근 12개월 평균 90,333,333원을 1/5로 단순 환산한 18,066,667원보다도 낮습니다. 하지만 이 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다.
낙찰자가 취득하는 것은 아파트 한 채가 아니라 1/5 공유지분입니다. 최병학의 4/5 지분은 그대로 남고, 공유자 우선매수권도 존재합니다. 더구나 최병학은 2010.09.30부터 전입한 점유자로 조사됐지만 보증금·확정일자가 미상이고, 등기상 공유자이자 과거 채무자와 동일인이어서 임차관계 자체를 다시 확인해야 합니다.
가격은 낮아졌지만 구조는 복잡합니다. 후순위 등기 소멸만 보면 단순해 보이지만, 실제 투자 판단의 중심은 공유지분의 환금성·공유자 우선매수권·최병학의 점유 및 임차관계입니다. 이 세 가지가 정리되지 않은 상태에서 “1,652만원 아파트”로 접근하는 것은 위험합니다.
