인천지방법원 2025타경1480. 인천광역시 남동구 간석동 37-193, 복성빌라3차 전용 31.07㎡의 지층 비02호 다세대주택입니다. 감정가 45,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 22,050,000원입니다. 현재 소유자는 이대성이며, 2019.12.27 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 등기에서 주의할 후순위 권리는 2025.04.16 경기신용보증재단 가압류 12,750,000원과 2025.08.20 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정입니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대사항은 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 직전 점유관계와 매각물건명세서를 원본으로 재확인하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1480 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-193 지층비02호 · 도로명 인천광역시 남동구 간석로 78-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 복성빌라3차 · 전용 31.07㎡ · 지층 비02호 |
| 규모 / 준공 | 15세대 · 1995.06.09 준공 |
| 소유자 | 이대성 · 2019.12.27 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 22,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 10,678,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조의 기준점은 2019.12.27 농협은행주식회사 근저당권 14,400,000원이고, 이후 경기신용보증재단 가압류 12,750,000원과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
복성빌라3차 전용 31.07㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 48,825,000원이지만 2022.05의 61,300,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 47,000,000원과 최신 거래 47,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 31.07㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2024.04 | 31.07㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.05 | 31.07㎡ | 2 | 61,300,000원 |
| 2021.12 | 31.07㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 31.07㎡ | 1건 | 47,000,000원 |
현재 최저가 22,050,000원은 최근 12개월 평균 47,000,000원의 46.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 시나리오에서 실질취득액도 22,050,000원으로 볼 수 있고, 최근 시세보다 금액상 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -4.9%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 가점을 과도하게 주기보다는, 지층이라는 개별성 및 실제 내부 상태를 반영해 응찰가를 조정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,900원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 12,750,000원 | 6,853,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 22,050,000원에서는 채권 총액 27,150,000원 중 21,253,100원이 배당되고, 미배당은 5,896,900원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 22,050,000원 | 21,253,100원 | 5,896,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,434,999원 | 14,757,169원 | 12,392,831원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 10,804,499원 | 10,210,018원 | 16,939,982원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 10,678,288원이 충족되는 시나리오이나, 4회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 10,210,018원으로 청구액에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 지층 비02호입니다.
- 입지. 간석3동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 동종 다세대주택이 밀집된 주거지역입니다.
- 교통. 소형 차량은 본건까지 접근 가능하고 그 외 차량은 인접지까지 접근 가능한 상태입니다. 인근 노선버스정류장과 근거리 간석오거리역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 토지. 토지면적 155.0㎡, 공시지가 904,500원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지층 상태 확인. 동일 면적 실거래는 모두 2층·4층 사례입니다. 지층 비02호의 채광·습기·환기·누수 및 내부 수리 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -4.9%이므로 47,000,000원을 고정 시세로 단정하지 말고 응찰가에 하락 가능성을 반영해야 합니다.
- 거래 표본 주의. 확인 실거래가 4건에 불과하고 최근12개월 평균은 1건 기준입니다. 전체 평균 48,825,000원보다 최신 47,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 15세대 다세대주택의 지층이고 2회 유찰된 물건입니다. 싸게 사는 것과 쉽게 되파는 것은 별개입니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 배당요구 종기 이후 원본 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 지층 다세대의 할인에는 이유가 있다”
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2019.12.27 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 22,050,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 실거래 47,000,000원의 46.9%에 불과해 숫자만 보면 할인폭이 큽니다.
다만 이 가격을 곧바로 “확실한 저가 매수”로 읽어서는 안 됩니다. 최근 시세 추세는 -4.9%이고, 대상은 1995.06.09 준공된 15세대 규모의 다세대주택 지층입니다. 확인된 실거래도 4건뿐이며 최근12개월 평균은 1건으로 구성됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리위험보다 지층 개별성·점유상태·환금성을 얼마나 보수적으로 가격에 반영하느냐입니다. 권리는 합격권, 가격은 매력적이지만 현장 확인 없이 높은 등급을 줄 물건은 아닙니다.
