인천지방법원 2025타경507236. 공부상 다세대주택인 윤송리치빌 제1동 2층 201호입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2020.10.21. 매매를 원인으로 2020.12.03. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 146,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2022.08.04. 국의 압류입니다. 데이터상 이 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 이후의 주택도시보증공사 가압류·남동구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 2020.12.03. 전입·점유를 갖춘 임차인 김태훈입니다. 확정일자는 2020.10.23., 임차보증금은 146,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507236 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 7-50 윤송리치빌 제1동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 제2층 제201호 51.16㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 김대성 · 2020.10.21. 매매 · 거래가액 146,000,000원 · 2020.12.03. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 146,119,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2022.08.04. 국의 압류입니다. 김태훈의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.12.03.으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.09.12.에 이루어졌지만, 임대차계약일자 2020.10.22., 확정일자 2020.10.23., 전입·점유 2020.12.03.이 확인됩니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 보증금이 전액 배당되지 않는 범위는 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 전액 회수가 안 되면 매수인이 잔액 인수
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 제2층 제201호 51.16㎡ 전부 | 2020.12.03. / 2020.10.23. | 146,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
| 현재까지 매각물건명세서 기재 | 2020.12.03. / 2020.10.23. | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원본 확인 |
김태훈은 2024.09.12. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 배당표상 현재 최저가 104,300,000원을 가정하면 집행비용 2,260,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 102,039,800원이 배당되고, 보증금 부족분 43,960,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가만 보면 착시가 생깁니다. 현재 회차의 최저가는 104,300,000원이지만 인수액 43,960,200원을 더하면 실질취득은 148,260,200원입니다. 이는 임차보증금 146,000,000원 수준에 총부담이 묶이는 전형적인 인수형 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 104,300,000원 | 43,960,200원 | 148,260,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,010,000원 | 74,704,180원 | 147,714,180원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,107,000원 | 96,212,926원 | 147,319,926원 |
④ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
윤송리치빌은 12세대, 2010.09.24. 사용승인된 건물이며 분석 대상 면적은 51.16㎡입니다. 그러나 현재 자료에는 이 면적과 직접 대응하는 실거래 금액이나 최근 거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 104,300,000원의 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 자체가 아니라 실질취득 148,260,200원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
윤송리치빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건 역시 1회 유찰 상태지만, 대항력 임차인의 미배당 인수가 존재하므로 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 임차인 김태훈 보증금 | 146,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김태훈 | 146,119,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김태훈 임차보증금 부족분은 43,960,200원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천간석초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·연립주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샤시 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 14m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,971,000원/㎡입니다.
- 규모. 윤송리치빌은 12세대이며 2010.09.24. 사용승인되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 104,300,000원에 인수 43,960,200원을 더한 148,260,200원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김태훈의 임대차계약일자 2020.10.22., 확정일자 2020.10.23., 전입·점유 2020.12.03., 임차권등기 2024.09.12.를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김태훈의 배당요구가 확인되지만, 전액 배당되지 않는 잔액은 매수인 인수라는 매각물건명세서 문구가 핵심입니다.
- 별도 기재 확인. 매각물건명세서에는 ‘현재까지’라는 별도 임차 관련 기재가 있고 보증금은 미상으로 표시되어 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 김태훈은 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 나타나며, 데이터에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 배당 변동 요소 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 원본 확보. 현재 자료에는 대상 면적에 직접 대응하는 실거래 금액이 없어, 실질취득 148,260,200원의 시장 적정성은 별도 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “104,300,000원 낙찰”이 아니라 “148,260,200원 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 149,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 104,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 김태훈의 보증금 146,000,000원이 현재 가정 배당에서 전액 변제되지 않아 43,960,200원을 매수인이 인수합니다. 결국 현재 회차 실질취득은 148,260,200원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가 73,010,000원에 인수 74,704,180원, 3회 유찰 시 매각가 51,107,000원에 인수 96,212,926원으로 계산됩니다. 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 미배당 인수가 커지는 구조입니다. 게다가 현재 자료에는 직접 비교할 실거래 금액이 없어 실질취득 가격의 시세 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 임차보증금 인수와 실제 시세 확인이 먼저인 사건입니다.
