인천지방법원 2025타경508060. 검암역로열파크씨티푸르지오2단지 211동 14층 1403호 아파트입니다. 소유자는 노현이고, 등기상 2023.10.12 소유권을 이전받았으며 거래가액은 508,100,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 두 건 설정됐고, 그중 을구 1번 채권최고액 154,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 을구 2번 근저당권 421,300,000원과 2025.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 이해성의 전입신고는 2023.08.07로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이 계산에는 확인되지 않은 임차보증금이 반영될 수 없으므로 실제 인수위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백석동 한들구역2블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오2단지 211동 14층1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 40층 건물 내 14층 1403호 |
| 소유자 | 노현 · 2023.10.12 소유권이전 · 거래가액 508,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 436,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 394,123,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 주차 | 3,096대 · 세대당 1.27대 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 전입 확인이 먼저
말소기준은 2023.10.12 을구 1번 우리은행 근저당권 154,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 우리은행 근저당권 421,300,000원과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.08.22 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해성 | 2023.08.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 단계가 아니다
감정가는 623,000,000원, 현재 최저매각가는 436,100,000원으로 1회 유찰되어 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 305,270,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 213,689,000원(감정가 34%)입니다.
다만 이 사건에서 가격 판단의 기준을 최저가 하나로 잡으면 안 됩니다. 이해성의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 매수인의 부담은 낙찰가 + 승계되는 임차보증금이 될 수 있습니다. 따라서 현재 436,100,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸거나 투자 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 실거래 시세와 임차보증금을 함께 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,761,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 421,300,000원 | 275,339,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 총 담보채권 575,300,000원 중 429,339,000원이 배당되고 145,961,000원이 미배당됩니다. 다만 이해성의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 서측 인근, 한들 도시개발사업구역 내 대규모 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 인근 서곶로 등 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 독정역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 40층 건물 중 14층이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기·도시가스 설비가 있고 개별난방 방식입니다.
- 도로·용도. 단지 주변으로 중로 등의 아스팔트 포장도로와 접하며 감정요항표상 3종일반주거지역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이해성 보증금 확인이 최우선. 전입일 2023.08.07은 말소기준 2023.10.12보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 계산. 436,100,000원만 보고 투자금액을 잡지 말고, 승계될 수 있는 임차보증금까지 합산해 판단해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 우리은행 두 건과 집행비용을 기준으로 하며, 임차보증금이 확인되면 배당순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 70%라는 사실과 시세 대비 저가 여부는 별개입니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 1명이 조사된 사건이므로 점유현황과 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입이다
이 사건은 감정가 623,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 436,100,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 이해성이 2023.08.07 전입해 말소기준 2023.10.12보다 앞서 있고, 정작 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 결론은 “등기상 소멸은 명확하지만 임차인 인수위험은 미확정”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 436,100,000원을 실질취득액으로 고정할 수도, 감정가 70%라는 이유로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 입찰의 선결조건은 이해성의 보증금·확정일자·배당관계 확인입니다.
