인천지방법원 2025타경508140. 하나로아트빌 1동 4층 404호, 전용 38.12㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 한정수이고, 2021년 8월 매매가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차권과 점유관계입니다.
말소기준은 2023년 7월 19일 미추홀구 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 그보다 이른 2021년 12월 20일에 등기됐습니다. 보증금은 120,000,000원, 전입·점유는 2019년 11월 13일, 확정일자는 2019년 10월 14일입니다. 따라서 확약이 없다면 전형적인 선순위 대항력 임차권 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-22 하나로아트빌 1동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 38.12㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 한정수 (2021.08.02 매매 · 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 128,585,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 있는 임차권
2015년 남인천농업협동조합 근저당 102,000,000원은 2019년 11월 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준점은 2023.07.19 미추홀구 압류입니다. 그 뒤의 국세 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, LH는 승계 신고
한국토지주택공사는 별도 임차인이 아니라 조성필 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 LH의 120,000,000원과 조성필의 보증금을 별도 금액으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차·점유 관계로는 2명이 확인되며, 조성필 외 1명은 보증금·전입·확정일자 등이 충분히 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성필 | 2021.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | LH가 보증금 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 | 2019.11.13 | 120,000,000원 | 선순위 | 확정일자·배당요구 | 보증기관 승계 · 확약 반영 실질 0원* |
| 조사된 주거 점유 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
* 한국토지주택공사의 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 기준 62,658,400원이나, 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 확약 밖 점유자의 보증금·우선변제·대항력은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 5,880만원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
하나로아트빌은 29세대, 2015년 9월 준공입니다. 확인되는 거래는 4건이며 전체 평균은 110,750,000원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래와 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 38.12㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.06 | 37.31㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 38.12㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.07 | 38.12㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.12㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 80,000,000원입니다. 현재 최저가 58,800,000원은 이 값의 73.5%입니다. 그러나 최근 가격은 과거 거래보다 33.9% 하락한 흐름이고, 거래 표본도 많지 않습니다. 더욱이 확약을 배제한 원래 권리구조에서는 최저가 58,800,000원에 룰상 인수액 62,658,400원이 붙어 실질 부담이 121,458,400원까지 올라갑니다. 이는 최근 거래 80,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 · 확약 반영 전 룰상 시나리오)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 128,585,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 계산에서는 LH 보증금이 매각대금을 모두 흡수하고 62,658,400원이 미배당됩니다. 다만 LH 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 서울보증보험의 청구액 128,585,750원은 이 시나리오에서 배당되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수형 구조는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 58,800,000원 | 62,658,400원 |
| 3회 유찰(34%) | 41,160,000원 | 79,980,880원 |
| 4회 유찰(24%) | 28,812,000원 | 92,106,616원 |
확약이 없다고 가정한 원래 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차도 58,800,000원에 62,658,400원이 붙고, 3회 유찰 시에는 41,160,000원에 79,980,880원, 4회 유찰 시에는 28,812,000원에 92,106,616원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 실질 부담이 함께 내려가는 물건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 하나로아트빌은 29세대입니다.
- 입지. 백석초등학교 남측 인근. 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 독정역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와경사지붕 5층 건물, 외벽 드라이비트 마감, 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 확인 거래가 4건으로 표본이 적고, 최근 가격 추세가 -33.9%여서 과거 평균가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- LH 확약 원문 확인. 한국토지주택공사의 말소동의 확약서 적용 범위와 실제 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 조성필 권리 재확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 충분히 확인되지 않으므로 주민등록·임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 별도 주거 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상인 점유가 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 보증금 중복 계산 금지. LH 120,000,000원은 조성필 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 80,000,000원, 최근 평균 80,000,000원이며 추세는 -33.9%입니다. 과거 전체 평균 110,750,000원만 보고 상한가를 높이면 안 됩니다.
- 최저가 착시 경계. 58,800,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 확약 밖 인수 가능성을 포함한 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,880만원 낙찰가”보다 확약 밖 권리가 먼저다
이 물건은 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰돼 58,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 80,000,000원만 놓고 보면 가격은 낮아 보입니다. 그러나 권리구조를 그대로 적용하면 LH 임차권 미배당 62,658,400원이 발생해 실질 부담이 크게 올라갑니다.
다행히 한국토지주택공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리할 수 있습니다. 하지만 이 확약 하나로 사건 전체가 ‘인수 0원’이 되는 것은 아닙니다. 조성필과 별도 주거 점유의 보증금·확정일자·전입관계에 미상 요소가 남아 있기 때문입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 시세는 80,000,000원이고 추세는 -33.9%입니다. 2회 유찰된 다세대주택에 미상 임차 리스크까지 겹친 만큼, 결론은 “LH 확약은 호재지만, 확약 밖 점유 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없다.”입니다.
