인천지방법원 2025타경508224. 부평동 부평팔레스 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가 114,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 55,860,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 겉으로는 가격이 크게 내려온 사건이지만 권리분석의 초점은 최저가가 아닙니다. 이현정의 전입일은 2021.07.23로, 데이터상 말소기준으로 제시된 2025.04.04 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 실제 인수액은 최종 확정할 수 없습니다.
또 하나 주의할 점은 이현정이 이 사건의 경매신청 채권자이면서 임차 조사에도 같은 이름으로 등장한다는 점입니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 사정만으로 임차권을 부정할 수는 없으므로, 입찰 전에는 매각물건명세서와 임대차계약서·보증금 자료를 기준으로 실제 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508224 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-123 부평팔레스 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김찬미 · 2018.08.27 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 가격보다 임차관계가 먼저다
등기부상 현재 확인되는 근저당권·압류는 없고, 과거 근저당권들은 이미 말소돼 있습니다. 데이터상 말소기준은 2025.04.04 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.07.23 전입입니다. 이현정은 배당요구를 2025.06.24 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 매수인에게 남는지 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
② 임차·점유 조사 — ‘인수 0원’으로 보면 안 된다
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현정 | - | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 2025.06.24 | 가능·미상 | 금액 미상 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 확인 필요 |
이현정은 경매신청 채권자와 동일한 이름으로 확인됩니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으나, 이 사정만으로 임차권이 없다고 단정할 수는 없습니다. 또한 별도로 주거 용도의 조사기록이 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 추가 점유관계 역시 명확하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 55,860,000원으로 감정가 114,000,000원의 49%입니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아 현재 시세와 직접 비교할 근거가 없습니다. 특히 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이라면 실질취득비용 자체가 아직 계산되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,405,480원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이현정 | 95,000,000원 | 54,454,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 95,000,000원 중 54,454,520원이 배당되고 40,545,480원의 미배당이 발생합니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 특히 임차보증금이 확인되지 않아 임차인 배당과 매수인 인수액을 최종 확정하는 표로 볼 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험은 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 40,545,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 57,001,836원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,371,400원 | 26,478,715원 | 68,521,285원 |
입찰가 자체는 유찰될수록 내려가지만, 이 사건에서는 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 낙찰가 하락 = 총취득비용 하락으로 바로 연결할 수 없습니다. 먼저 임차권의 존부와 보증금, 배당가능액을 확인해야 회차별 실제 비용을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 인천생활예술고등학교 북서측 인근. 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 4층 402호. 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 가장형이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중이고, 북측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이현정 보증금 확인. 전입일 2021.07.23, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해 실제 보증금과 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 이현정이 경매신청 채권자이면서 임차 조사에도 등장합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 관계와 채권 원인을 확인해야 합니다.
- 추가 주거 조사기록 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 조사기록이 있어 실제 점유자와 임대차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 55,860,000원만 보지 말고, 확인되는 미배당 임차보증금이 있다면 낙찰가에 더해 총비용을 산정해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대차 현황과 현재 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 114,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 55,860,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 자료만으로는 이를 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 이현정의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 추가 주거 조사기록도 권리판정에 필요한 정보가 부족합니다. 결국 이 사건의 핵심은 55,860,000원이라는 최저가가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담할 수 있는지입니다. 임차보증금과 대항력·배당관계가 확인되기 전까지는 권리위험이 해소되지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
