인천지방법원 2025타경508370. 부평구 청천동 주연홈타운 101동 3층 302호, 공부상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 양기채이고, 2014년 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득한 뒤 같은 해 서인천농업협동조합 근저당 2건이 설정됐습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2014.07.18. 서인천농업협동조합 근저당 36,000,000원이며, 그 이후 근저당·압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈여겨볼 부분은 배당구조와 가격 검증입니다. 현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가의 49%지만, 동일 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 배당 가정에서는 앞선 근저당권과 롯데캐피탈 가압류까지 매각대금이 소진되어, 신청채권자 정영규의 청구 59,000,000원은 배당되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 384-6 주연홈타운 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2002.05.01 |
| 소유자 | 양기채 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정영규 / 59,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 확인되는 등기 권리만 놓고 보면 말소기준인 2014.07.18. 근저당 이후의 두 번째 근저당, 압류 6건, 롯데캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 실거래 비교값 없이 감정가만을 기준으로 ‘저평가’, ‘시세보다 저렴’이라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70,560,000원 | 61,593,764원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 49,392,000원 | 82,380,740원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,574,400원 | 96,931,623원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행돼도 권리상 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당은 61,593,764원에서 82,380,740원, 96,931,623원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락은 매수인에게 추가 인수를 발생시키는 구조는 아니지만, 채권자의 회수 부족은 확대됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 11,483,684원 | 8,889,920원 |
| 4. 경매개시결정 · 정영규 | 59,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 130,483,684원 중 예상 배당 68,889,920원, 미배당 61,593,764원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 가정상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천청천초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2002.05.01입니다. 위생·급배수·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격대를 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 세금 관련 압류가 6건 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 신청채권자 정영규의 59,000,000원 청구가 전액 미배당되는 계산입니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 49,392,000원, 4회 유찰 시 34,574,400원으로 내려가지만, 가격 하락만으로 시세 메리트가 자동 확정되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2014.07.18. 서인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 권리들은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 70,560,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 가격 가점을 주기는 어렵고, 세금 압류 6건과 임대관계 미상도 입찰 전 확인해야 할 요소입니다. 현재 회차에서 채권 미배당이 61,593,764원, 신청채권자 배당이 0원이라는 점까지 합치면 결론은 “권리 인수는 깨끗하지만, 가격과 배당·점유 확인은 보수적으로”입니다.
