💰 62,720,000원 📉 실거래 대비 51.0% ⚠️ 실제 임차인 3명 기재 📝 LH 임차권 확약상 실질 0원
인천지방법원 2025타경508415. 인천 서구 경서동 다솜채6 제2동 4층 403호, 전용 45.825㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 128,000,000원에서 2회 유찰된 62,720,000원입니다. 수치만 보면 2022년 10월 동일 면적 실거래 123,000,000원의 절반 수준이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
을구 1번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고 보증금은 122,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 61,191,040원을 배당하고 60,808,960원이 부족해 원칙적으로 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 문제는 이 확약이 다른 임차인에게까지 자동으로 확장되는 것이 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 1034-1 다솜채6 2동 4층403호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 경서로 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 45.825㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 최태경 · 2022.10.28. 매매 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,593,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 말소기준권리는 신고된 기준에 따라 2025.03.25. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.03.07. 한국토지주택공사 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서상 말소동의 확약서가 제출되어 해당 등기 인수는 실질 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 확약 밖 위험이 남는다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 박혜린 대항력 | 전입 2024-02-02 확정일자 미상 | 미상 | 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음. 배당요구 2025-04-22. 한국토지주택공사의 대위·승계 대상. |
| 하준규 대항력 | 전입 2024-10-11 확정일자 미상 | 미상 | 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음. 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액 산정 불가. |
| 한국토지주택공사 승계신고 | 전입 2022-09-05 확정 2022-07-11 | 122,000,000원 | 박혜린 보증금의 대위·승계 중복신고. 룰상 부족분 60,808,960원이나 말소동의 확약으로 해당 임차권 실질 인수 0원. |
| 현재까지 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상. 추가 확인 필요. |
③ 가격 비교 — 51%라는 숫자만 보고 싸다고 결론 내리면 안 된다
다솜채6 동일 면적의 확인된 실거래는 1건입니다. 2022년 10월, 전용 45.83㎡, 4층이 123,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 123,000,000원으로 잡혀 있으며 현재 최저가는 그 가격의 51.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 45.83㎡ | 4 | 123,000,000원 |
감정가 128,000,000원과도 비슷한 수준이었던 실거래가가 123,000,000원인데, 현재 최저가는 62,720,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 최신 거래월이 2022.10인 데다, 보증금 미상 대항력 임차인이 남아 있으므로 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 122,000,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 125,593,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 60,808,960원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 계산은 확약 밖 보증금 미상 임차인의 인수 위험까지 제거하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 4층 403호입니다. 사용승인일은 2016.12.23입니다.
- 입지. 인천경서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 12m의 경서로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·개별난방 도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,256,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 대지권. 대지권이 미등기이고 유무는 알 수 없으나, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 다솜채6은 21세대 규모이며 확인된 동일면적 실거래가 1건이라 가격 판단에 사용할 시장 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박혜린 보증금 확인. 한국토지주택공사가 박혜린 보증금의 대위·승계자로 기재되어 있으므로 중복합산은 금지하되, 원 임대차 관계와 확약의 효력이 실제로 어떻게 정리되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 하준규 보증금 확인. 2024.10.11. 전입으로 대항력이 있는 것으로 기재됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 금액이 최종 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 임차 관련 기재는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서상 말소동의 확약은 강력한 안전장치지만, 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무가 확인되지 않으므로 토지권리관계와 향후 등기 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 62,720,000원은 확인된 실거래 123,000,000원의 51.0%지만, 미상 인수액이 남아 있으므로 단순 할인율로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금이다
이 사건은 숫자만 놓고 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 128,000,000원에서 2회 유찰돼 62,720,000원, 확인된 실거래 123,000,000원의 51.0%입니다. 또 122,000,000원짜리 한국토지주택공사 임차권은 말소동의 확약으로 해당 권리의 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있습니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 밖에 보증금 미상의 대항력 임차인이 있고, 전입일조차 확인되지 않은 임차 관련 기재도 남아 있습니다. 대지권 역시 미등기입니다. 따라서 이 물건은 “반값이라 싸다”가 아니라 “반값이지만 실질취득액을 아직 확정할 수 없다”가 정확한 결론입니다. 확약은 호재, 미상 임차인은 핵심 리스크. 보증금과 확약 적용 범위를 확인하기 전까지는 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
