인천지방법원 2025타경508481. 연수구 동춘동 송도동일하이빌파크포레 805동 16층 1601호 아파트입니다. 감정가는 389,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가격은 272,300,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 초점은 가격이 아니라 신민정의 선행 전입입니다. 전입일 2023.07.25가 말소기준권리인 윤석환의 가압류 2024.05.07보다 앞섭니다.
다만 신민정의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금을 알지 못하는 상태에서 “대항력 있음”이나 “인수액 0원”으로 단정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 매수인 인수액 미상으로 판단합니다. 신민정은 배당요구를 했지만, 배당요구만으로 미배당 보증금의 매수인 승계 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 도시개발사업구역내8블록 송도동일하이빌파크포레 805동 16층1601호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 앵고개로104번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 805동 16층 1601호 · 철근콘크리트조 평지붕 17층 |
| 사용승인일 | 2019.03.28 |
| 소유자 | 안선영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤석환 / 75,799,452원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 선행 전입이 핵심
갑구의 윤석환 가압류 이후 국 압류, 윤석환의 강제경매개시결정, 인천신용보증재단·신용보증기금 가압류, 속초시수산업협동조합의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
한편 을구에는 2023.05.26 속초시수산업협동조합 360,000,000원 근저당권 관련 이력이 있고, 2025.09.11 위미르대부주식회사로 근저당권 이전, 같은 날 냉동냉장수산업협동조합 360,000,000원 근질권 설정이 기재되어 있습니다. 원 근저당권에는 등기부상 이미 말소로 정리된 표시가 있으므로, 입찰 전 원등기 말소와 이전등기의 현재 효력관계를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 승부처
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신민정 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 2025.04.21 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입은 말소기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자를 모르는 상태이므로 인수 여부와 액수는 결정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 실질취득비용에 더해질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 272,300,000원만으로 고정되지 않습니다.
③ 가격·배당 — 감정가 70%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가격은 272,300,000원으로 감정가 389,000,000원의 70%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같지 않습니다. 더구나 이 물건은 임차인 인수액이 확정되지 않았으므로, 응찰가는 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가 + 실제 승계되는 임차보증금을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,612,200원 |
| 갑구 3번 가압류 · 윤석환 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 윤석환 | 75,799,452원 | 75,799,452원 |
| 갑구 6번 가압류 · 인천신용보증재단 | 11,458,315원 | 11,458,315원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 5,309,666원 | 5,309,666원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 속초시수산업협동조합 | 75,799,452원 | 75,799,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,320,915원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 합계 238,366,885원이 전액 배당되고 소유자에게 29,320,915원이 남는 구조입니다. 다만 신민정의 보증금·우선변제 여부와 국 압류, 국민건강보험공단 압류 금액 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 이 잔여액과 매수인 인수 0원은 확정값으로 보면 안 됩니다.
⑤ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평지붕 17층 건물 내 805동 16층 1601호입니다. 사용승인일은 2019.03.28입니다.
- 입지. 인천새봄초등학교 북동측 인근으로 아파트, 공원, 학교, 관공서, 근린생활시설, 상업용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 정비되어 있고 외곽 공도와 접합니다.
- 용도지역. 일반건축물대장 표제부상 제2종일반주거지역입니다.
- 대지권. 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
- 토지. 토지 지적이 정리되지 않아 토지이용계획확인서 및 토지대장 발급이 불가한 상태로 기재되어 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신민정 보증금 확인. 전입일 2023.07.25가 말소기준 2024.05.07보다 빠릅니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 미상이라 배당 순위와 예상 회수액도 확정할 수 없습니다.
- 실질취득비용 기준으로 응찰. 현재 최저가 272,300,000원만이 아니라 미배당 임차보증금이 있다면 이를 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없으며, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
- 을구 근저당 이전관계 대조. 2023.05.26 속초시수산업협동조합 360,000,000원 근저당 및 2025.09.11 위미르대부주식회사 이전·냉동냉장수산업협동조합 근질권 설정 관계를 등기 원본과 대조하세요.
- 압류 배당 확인. 국 및 국민건강보험공단 압류가 있으므로 실제 교부청구액과 배당 순위를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인되므로 현 점유상태와 명도조건을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 입찰 시점의 거래가격과 실질취득비용을 함께 비교하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건은 감정가 389,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가격이 272,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석상 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 아직 확인되지 않은 신민정의 보증금입니다. 전입일 2023.07.25는 말소기준 2024.05.07보다 앞서므로, 보증금과 확정일자가 확인될 때까지 대항력 가능·인수액 미상으로 접근해야 합니다.
여기에 대지권 미등기·대지권 유무 미상, 을구 근저당 이전관계 확인 필요까지 겹칩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이라는 결과만으로는 안전형 물건으로 분류할 수 없습니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인은 아직 끝나지 않은 사건. 보증금과 대지권을 먼저 확정한 뒤에야 272,300,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
