📉 4회 유찰 · 70% 🧾 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🌾 농지취득자격증명 필요
수원지방법원 2025타경51642. 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 35-3 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 단독주택(부속창고), 2층 단독주택으로 확인되며, 건물은 일반철골구조 평지붕 지상 2층입니다. 현재 소유자는 주식회사케이에이치티알입니다.
권리구조의 기준점은 2024.01.16 설정된 정남농업협동조합의 채권최고액 1,423,500,000원 근저당입니다. 같은 날 소유권이 주식회사케이에이치티알로 이전됐고, 이후 나종상·정운복·워라벨홈즈주식회사·정운섭·이민재·이명용·임광빈의 근저당과 경매개시결정, 국세 압류가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51642 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 35-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 단독주택(부속창고) · 2층 단독주택 |
| 건물구조 | 일반철골구조 평지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 주식회사케이에이치티알 |
| 감정가 / 최저가 | 2,576,261,800원 / 1,803,383,000원 (감정가 70% · 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정남농업협동조합 / 1,095,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 관정 포함 · 석재 및 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 낙원새마을금고의 가압류와 강제경매개시결정은 이미 말소됐고, 이명용·박미순의 2022년 근저당도 2024.01.16 말소됐습니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.01.16 정남농업협동조합 근저당입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁도 | 2층 | 2024.05.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 권혁도 1명입니다. 전입일이 2024.05.14로 말소기준 2024.01.16보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 배당표의 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
③ 가격·유찰 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,803,383,000원으로 감정가 2,576,261,800원의 70%이며, 4회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 1,803,383,000원입니다.
다만 이 사건은 토지와 단독주택 이용 건물이 결합된 일괄매각이고, 일부 토지는 도로로 사용되며 일부는 지적도상 맹지입니다. 목록 10,11에는 농지취득자격증명 제출 조건도 붙습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기보다 토지별 이용상태·접근성·농취증 취득 가능성·매각 포함 범위를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,803,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,433,830원 |
| 1. 근저당 · 정남농업협동조합 | 1,423,500,000원 | 1,423,500,000원 |
| 2. 근저당 · 나종상 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정운복 | 300,000,000원 | 9,449,170원 |
| 4. 근저당 · 워라벨홈즈주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 정운섭 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이민재 | 250,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이명용 | 165,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 임광빈 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,223,500,000원 중 채권자 예상배당은 1,782,949,170원, 미배당은 1,440,550,830원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권은 후순위 권리자의 배당 부족이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 1,803,383,000원 | 1,782,949,170원 | 1,440,550,830원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 1,442,706,400원 | 1,425,879,336원 | 1,797,620,664원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 1,154,165,120원 | 1,140,223,469원 | 2,083,276,531원 | 0원 |
회차가 내려가도 등기상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 하락분은 후순위 채권자의 미배당 증가로 나타납니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수채무가 아니라 물건 자체의 활용성과 입찰 조건을 감안해 어느 회차 가격이 적정한지 판단하는 것입니다.
⑥ 토지·건물 이용과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도수3리마을회관 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·전·답·임야가 혼재합니다.
- 건물 이용. 1층은 단독주택(부속창고), 2층은 방2·거실·욕실2·발코니·주방 등을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 평지붕 지상 2층이며 외벽은 석재붙임 및 징크마감, 내벽은 황토블럭 위 한지도배 및 일부 타일 마감입니다.
- 진출입. 기호 6~9번 토지는 도로로 사용되고 있어 이를 통해 기호 1,2번 토지로 차량 진출입이 가능하며, 기호 5,6번 토지는 지적도상 맹지입니다.
- 토지 조건. 계획관리지역을 포함하고 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지 정보. 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(가), 공시지가 380,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 10,11에 필요한 증명을 실제로 발급받을 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 임차인 권혁도. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인 대상입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 관정은 포함되고 석재·컨테이너는 제외되므로 현장 물품과 매각 대상의 경계를 대조해야 합니다.
- 도로·맹지. 기호 6~9번의 현황도로와 기호 5,6번의 지적도상 맹지 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역 외 자연보전권역·특별대책지역·산지 및 환경 관련 제한이 혼재하므로 향후 개발·변경 목적이 있다면 토지별 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 4회 유찰과 감정가 70%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 건물 상태, 토지별 활용성, 농취증 및 매각 제외 항목까지 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건과 조건’이 어려운 사건
등기 권리만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.01.16 정남농업협동조합 근저당이고, 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 권혁도 역시 2024.05.14 전입이라 대항력이 없습니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 이미 4회 유찰됐고, 건물과 여러 토지가 묶인 일괄매각이며 일부 토지는 도로로 사용되고 일부는 지적도상 맹지입니다. 여기에 목록 10,11 농지취득자격증명, 제시외 관정 포함, 석재·컨테이너 제외 조건까지 겹칩니다. 따라서 권리 인수는 낮지만 물건 분석과 입찰 조건의 난도는 낮지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다. 최저가 1,803,383,000원이 적정한지는 유찰 횟수 하나가 아니라 실제 이용가치와 처분 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
