인천지방법원 2024타경539240. 서창동 서해그랑블아파트 104동 14층 1404호, 전용 84.7493㎡ 아파트입니다. 감정가는 354,000,000원이지만 7회 유찰되어 최저매각가는 29,154,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.24%에 불과해 보이지만, 이 물건은 낙찰가만 내고 끝나는 경매가 아닙니다.
박정미는 2021.05.18 확정일자를 받고 2021.06.29 주민등록과 점유를 시작했으며, 임차보증금은 330,000,000원입니다. 현재 존속하는 근저당 가운데 가장 앞선 권리는 2022.05.27 설정된 비엔케이캐피탈주식회사 근저당이므로 임차인의 주민등록·점유가 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경539240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 독곡로48번길 9, 104동 14층 1404호 (서창동, 서해그랑블아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7493㎡ · 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 윤영진 (2018.10.31. 거래가 292,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 29,154,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 78,567,818원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 단지 | 서해그랑블 · 523세대 · 2008.05.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리보다 현재 존속 권리를 봐야 한다
2008.07.28 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 187,200,000원은 2018.10.31 이미 말소됐습니다. 이후 국민은행 근저당 185,900,000원과 6,000,000원, 투게더대부 근저당·전세권, 허민 근저당, 케이엠투자대부 근저당, 대성파트너스대부 근저당도 각각 해지·말소됐습니다.
현재 존속하는 담보권 중 가장 앞선 권리는 2022.05.27 비엔케이캐피탈주식회사 근저당 90,000,000원입니다. 이 권리는 2025.04.07 주식회사더파이널스대부로 이전됐지만, 기준일은 원래 설정일인 2022.05.27입니다. 박정미의 주민등록·점유일 2021.06.29가 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 명의 2명
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 확인되는 임차 관련 명의는 박정미와 지창훈 2명입니다. 박정미는 보증금과 확정일자·주민등록·점유일이 확인되고, 지창훈은 전입일만 확인되며 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정미 | 2021.06.29 확정일자 2021.05.18 | 330,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 2025.07.18 | 미배당 인수 보증기관 승계 아님 |
| 지창훈 | 2021.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 보증기관 승계 아님 |
박정미의 경우 임차권등기는 2025.07.18에 이루어졌지만, 등기 내용에 임대차계약일 2021.04.16, 확정일자 2021.05.18, 주민등록일과 점유개시일 2021.06.29가 기재되어 있습니다. 따라서 후일의 임차권등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
지창훈은 2021.06.29 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자·점유 범위가 명확하지 않습니다. 박정미와의 관계나 동일 임대차에 기초한 점유인지도 확인되지 않으므로, 별도의 보증금 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다. 다만 확인된 금액 기준의 핵심 인수액은 박정미 보증금 330,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 3.3억원으로 비교
같은 단지 동일 면적 84.75㎡의 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 8건의 평균은 367,625,000원입니다. 가장 최신 거래는 2026.05의 4층 357,000,000원이고, 같은 14층 거래는 2026.02에 377,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 +0.2%로 사실상 보합에 가깝습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.75㎡ | 4 | 357,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 8 | 393,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 14 | 377,000,000원 |
| 2025.12 | 84.75㎡ | 10 | 369,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 84.75㎡ | 5 | 362,000,000원 |
| 2025.06 | 84.75㎡ | 8 | 363,000,000원 |
| 2025.04 | 84.75㎡ | 13 | 364,000,000원 |
| 2025.01 | 84.75㎡ | 11 | 369,000,000원 |
| 2025.01 | 84.75㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2024.12 | 84.75㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.75㎡ | 8건 | 367,625,000원 |
실질취득 약 330,000,000원은 최근 12개월 평균보다 37,625,000원 낮고, 최신 거래보다 27,000,000원 낮습니다. 비율로는 각각 89.8%와 92.4%입니다. 최저가 29,154,000원을 최근 시세의 7.9%라고 표현하는 것은 인수 보증금을 제외한 계산이므로 이 물건의 실제 가격 메리트를 나타내지 못합니다.
④ 예상배당과 매수인 인수 (매각가 29,154,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 924,772원 |
| 1. 선순위 임차권 · 박정미 | 330,000,000원 | 최대 28,229,228원 배당 |
| 박정미 미배당 보증금 | - | 301,770,772원 이상 인수 |
| 2022.05.27 근저당 및 후순위 권리 | 다수 | 0원 예상 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 28,229,228원이 박정미에게 배당된다고 가정한 계산입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되거나 집행비용이 달라지면 박정미의 배당액은 줄고, 매수인이 인수할 보증금 잔액은 그만큼 늘어날 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당재원 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 29,154,000원 | 28,229,228원 | 301,770,772원 이상 | 약 330,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 20,407,800원 | 19,640,460원 | 310,359,540원 이상 | 약 330,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 14,285,460원 | 13,628,322원 | 316,371,678원 이상 | 약 330,000,000원 |
8회 또는 9회 유찰되어 낙찰가가 더 내려가더라도 선순위 임차인의 배당액도 함께 감소합니다. 그 결과 매수인 인수액이 증가해 실질취득 총액은 임차보증금 330,000,000원 부근에서 거의 달라지지 않습니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 84.7493㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 서창초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트와 단독주택이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·서창택지 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,827,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 523세대 단지로 동일 면적 거래는 이어지고 있으나, 경매 통계상 평균 7.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 경매 수요는 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박정미 보증금 잔액 확인. 배당기일 예상액과 매수인 인수액을 매각물건명세서·배당요구 서류로 다시 계산해야 합니다.
- 지창훈 점유관계 확인. 박정미와의 관계, 현재 실제 점유 여부, 별도 임대차계약·보증금 존재 여부를 현장과 주민등록 자료로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 이력 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 최저가 기준 수익률 계산 금지. 취득원가는 약 330,000,000원을 기준으로 잡고 취득세·명도·수리·체납 관리비를 추가해야 합니다.
- 최근 거래와 직접 비교. 최신 거래 357,000,000원, 최근 12개월 평균 367,625,000원, 동일 14층 거래 377,000,000원을 중심으로 상태·향·수리비를 조정해야 합니다.
- 명도 계획. 임차권등기 여부와 실제 점유는 별개이므로 현재 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부와 보증금 반환 절차를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 결정문, 배당요구 서류와 체납세액을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 2,915만원짜리 아파트가 아니라 3.3억원짜리 인수형 경매
이 사건의 최저매각가 29,154,000원은 매수인이 법원에 납부하는 금액일 뿐, 실제 취득원가가 아닙니다. 박정미의 대항력 있는 임차보증금 330,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 배당받지 못한 보증금 대부분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 인수 예상액은 301,770,772원 이상이며, 추가 유찰되면 인수액은 더 커집니다.
실질취득 약 330,000,000원은 최근 12개월 평균 367,625,000원보다 낮아 최소한의 가격 차이는 있습니다. 그러나 최신 거래와의 차이는 27,000,000원이고, 미상 점유자·당해세·관리비·명도·수리비를 반영하면 안전마진은 넓지 않습니다. 7회 유찰됐다는 사실도 시장이 이 복잡한 인수 구조를 강하게 할인하고 있다는 신호입니다.
최저가는 파격적이지만 실질취득은 파격적이지 않습니다. 알려진 임차보증금만을 기준으로도 약 3.3억원이 필요하고, 확인되지 않은 점유·세금 위험이 남습니다. 권리구조를 완전히 확인하고 추가 비용을 반영한 뒤에도 최근 시세 대비 충분한 차익이 확보되는 경우에만 검토할 수 있는 고난도 대항력 인수형 물건입니다.