269,500,000원
수원지방법원 2025타경52505. 광주시 능평동 ‘제이파크뷰’ 102동 1층 102호, 다세대주택입니다. 현 소유자 윤미화는 2023년 8월 2일 매매를 원인으로 거래가액 390,000,000원에 취득했고, 2023년 8월 30일 소유권이전과 동시에 군자농업협동조합 근저당 283,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·압류·임차권은 모두 말소기준 뒤에 형성됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 눈에 띄는 권리는 임차인 권용태의 주택임차권입니다. 임차보증금은 250,000,000원이지만 주민등록·점유개시일이 2023.10.16로, 말소기준인 2023.08.30보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 정리돼 있고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 데이터상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52505 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 477 제이파크뷰 102동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 윤미화 · 2023.08.02 매매 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 269,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 233,504,896원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 대부분
말소기준은 2023.08.30 군자농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 성남중부새마을금고 근저당권 3건과 신영부동산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현존하는 가압류·압류와 2026년의 임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다. 말소기준 근저당은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 기준일 자체는 2023.08.30로 유지되는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 250,000,000원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권용태 | 제102동 1층 102호 · 주거(임차권등기) | 2023.10.16 | 2023.09.08 | 250,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 |
임대차계약일자는 2023.09.22, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2023.10.16입니다. 말소기준권리 2023.08.30보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2026.03.04 주택임차권등기가 이뤄졌고 같은 날 배당요구가 접수됐지만, 현재 회차 배당은 선순위 근저당에서 매각대금이 모두 소진되는 구조여서 임차보증금을 매수인이 떠안는 형태로 연결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 제공된 거래가와는 120,500,000원 차이
제이파크뷰는 12세대, 사용승인일은 2022.09.27입니다. 대상 면적은 65.68㎡이며 제공된 동일면적 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 65.68㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2023.05 | 65.68㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 평균 | 65.68㎡ | 2건 | 390,000,000원 |
두 거래 모두 1층·65.68㎡이며 거래가는 정확히 390,000,000원입니다. 감정가 385,000,000원은 이 거래가와 비슷하지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 269,500,000원으로 실거래 평균의 69.1%입니다. 금액 차이는 120,500,000원입니다. 임차보증금 승계가 없으므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 269,500,000원으로 보면 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,573,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 군자농업협동조합 | 283,200,000원 | 264,927,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,621,195원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 43,087,078원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 9,763,918원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이한얼 | 6,937,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 353,610,131원 중 예상배당은 264,927,000원, 미배당은 88,683,131원입니다. 집행비용 4,573,000원을 차감한 뒤 매각대금이 말소기준 근저당 배당에서 모두 소진됩니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 이 추정에 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 269,500,000원 | 264,927,000원 | 88,683,131원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 188,650,000원 | 185,208,900원 | 168,401,231원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 132,054,999원 | 129,406,229원 | 224,203,902원 | 0원 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수되는 유형이 아닙니다. 권용태 임차인은 대항력이 없기 때문에 현재 회차뿐 아니라 제시된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰될수록 증가하는 것은 채권자의 미배당액이며, 매수인의 임차보증금 승계액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광명초등학교 남측 인근. 주위에는 아파트단지와 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 4층 건물 내 1층 102호. 급·배수, 위생, 승강기, 급탕, 도시가스난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당합니다. 공시지가는 678,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 폐문부재로 내부상태를 직접 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정한 감정입니다.
- 환금성. 제이파크뷰는 12세대 규모이며 제공된 동일면적 실거래도 2건입니다. 대단지처럼 거래 표본이 풍부한 물건은 아니므로 매도가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 권용태의 전입·점유일 2023.10.16이 말소기준 2023.08.30 뒤라는 점과 매각물건명세서의 인수 여부를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세. 제공된 거래는 2023.05·2023.08 두 건뿐입니다. 현재 최저가 269,500,000원의 메리트는 2026년 실제 매매 가능가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부상태를 직접 확인하지 못했습니다. 방3·주방·욕실2 등의 이용상태는 표준적 상황을 상정한 내용입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모인 만큼 매수 후 재매각 시 거래 빈도와 매수층을 확인하세요.
- 회차 전략. 현재가는 269,500,000원이며, 제시된 다음 시나리오는 188,650,000원과 132,054,999원입니다. 어느 회차에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 250,000,000원”보다 먼저 볼 것은 대항력
겉으로는 보증금 250,000,000원의 임차권이 있어 부담스러워 보이지만, 이 사건의 기준은 전입 시점입니다. 말소기준은 2023.08.30, 권용태의 전입·점유는 2023.10.16입니다. 그래서 임차권은 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 385,000,000원에서 1회 유찰돼 269,500,000원까지 내려왔습니다. 제공된 동일면적 실거래 2건은 모두 390,000,000원으로, 현재 실질취득가는 그 금액의 69.1%입니다. 다만 거래 표본이 2023년에 머물러 있다는 점, 국세·지방세 압류가 배당에 영향을 줄 수 있다는 점, 12세대 소규모 다세대라는 점까지 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하고 가격 여유는 보이지만, 최신 시세 확인이 등급을 가르는 물건입니다.
