188,650,000원
수원지방법원 2025타경52505. 경기도 광주시 능평동 제이파크뷰 102동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 2022년 사용승인된 4층 규모의 다세대주택으로, 비교 실거래 평형은 전용 65.68㎡입니다. 현재 소유자는 윤미화이며, 2023년 8월 390,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 283,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌고, 군자농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 핵심은 임차권등기와 근저당권의 선후관계입니다. 임차인의 주민등록·점유 개시일은 2023.10.16로 근저당 설정일인 2023.08.30보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 대항력이 없어, 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있더라도 매수인에게 승계되는 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 477 제이파크뷰 제102동 1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 능평로30번길 30-13 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 규모·구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 1층 · 방 3개, 주방, 욕실 2개, 다용도실 |
| 비교 거래 전용면적 | 65.68㎡ |
| 건물 사용승인 | 2022.09.27 |
| 단지 규모 | 12세대 |
| 소유자 | 윤미화 (2023.08.30 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원) |
| 감정가 | 385,000,000원 |
| 최저매각가 | 188,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 군자농업협동조합 |
| 청구금액 | 233,504,896원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 내부 폐문부재로 실제 내부상태 미확인 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 근저당이 먼저다
말소기준권리는 2023.08.30 접수된 을구 5번 군자농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 성남중부새마을금고 근저당권 3건은 2023.03.02 말소됐고, 과거 신탁등기와 김시준의 가압류도 이미 말소된 상태입니다.
현재 경매에서 중요한 후순위 권리는 롯데카드·경기신용보증재단· 신용보증기금·이한얼의 가압류, 국세·지방세 압류, 임차인 권용태의 주택임차권등기입니다. 이들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류가 소멸한다는 것과 배당에서 세금이 후순위라는 것은 별개이므로 당해세·법정기일은 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권용태 102동 1층 102호 주거 · 임차권등기 |
250,000,000원 | 전입 2023.10.16 확정 2023.09.08 |
대항력 없음 | 배당순위 확인 인수 없음 승계신고 아님 |
| 실제 임차인 | 권용태 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.09.22 |
| 보증금 | 250,000,000원 |
| 확정일자 | 2023.09.08 |
| 주민등록일 | 2023.10.16 |
| 점유개시일 | 2023.10.16 |
| 임차권등기 | 2026.03.04 · 을구 6번 |
| 배당요구 | 2026.03.04 접수 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이후 전입·점유 → 대항력 없음 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
③ 시세 비교 — 48.4%라는 숫자의 한계
제이파크뷰의 비교 대상은 전용 65.68㎡, 1층 거래입니다. 확인된 실거래는 2023년 5월과 8월의 2건이며, 모두 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 65.68㎡ | 1층 | 390,000,000원 |
| 2023.05 | 65.68㎡ | 1층 | 390,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 65.68㎡ | 2건 | 390,000,000원 |
최저매각가 188,650,000원은 확인 거래 평균 390,000,000원의 48.4%입니다. 감정가 385,000,000원 역시 당시 실거래가와 가까운 수준입니다. 다만 두 거래 모두 2023년에 이뤄졌기 때문에 2026년 매각 시점의 시장가격을 직접 나타내지 않습니다.
특히 12세대 규모의 다세대주택은 대규모 아파트와 달리 동일 조건의 거래표본이 적습니다. 과거 거래가격과 경매 최저가의 차이가 크다는 사실은 분명하지만, 이 차이를 곧바로 투자수익이나 현재 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 현재 매매 호가, 최근 인근 다세대 실거래, 실제 매수 수요를 함께 확인해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,441,100원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 283,200,000원 | 185,208,900원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,621,195원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 43,087,078원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 9,763,918원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이한얼 | 6,937,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 단순 배당계산에서는 집행비용 3,441,100원을 먼저 공제한 뒤, 근저당권에 185,208,900원을 배당합니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다.
배당계산에 반영된 채권 총액은 353,610,131원, 채권자 예상배당 합계는 185,208,900원, 미배당액은 168,401,231원입니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있으며, 권리이전 내역과 임차인 배당순위에 따라 실제 배당 결과도 달라질 수 있습니다.
집행비용 추정치와 채권최고액 중심의 단순 배당표입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 임차인의 실제 배당 가능액도 확정한 표가 아닙니다. 배당상 미회수액을 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 188,650,000원 | 185,208,900원 | 168,401,231원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 132,054,999원 | 129,406,229원 | 224,203,902원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 92,438,499원 | 90,374,606원 | 263,235,525원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가와 채권자 배당액은 감소하고, 미배당액은 증가합니다. 그러나 임차인 권용태가 말소기준권리에 대항하지 못하는 구조이므로 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과할 때 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가하는 구조와 다릅니다. 본건은 최저매각가가 내려가더라도 임차보증금 250,000,000원을 실질취득가에 더하지 않습니다. 다만 낙찰가의 하락이 곧바로 시장가치 대비 수익을 보장하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 광주광명초등학교 남측 인근으로, 주변에는 아파트단지와 다세대주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 세대입니다. 방 3개, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등으로 이용하는 주거용 다세대주택입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 급탕, 도시가스난방설비 등이 기재돼 있습니다. 단, 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 상태 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역에 속하며 자연보전권역, 특별대책지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 적용됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
- 공시지가·토지. 공시지가 678,500원/㎡, 토지면적 925.0㎡의 다세대주택 부지입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 제이파크뷰는 12세대 규모로, 확인된 거래는 2023년의 2건입니다. 비교 거래가 오래됐고 표본이 적어 매각 시점의 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 군자농업협동조합 근저당 설정일 2023.08.30과 임차인 전입·점유 개시일 2023.10.16을 주민등록·등기부·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 배당요구와 임차권등기. 권용태의 배당요구일과 임차권등기일은 2026.03.04입니다. 실제 배당순위와 임차권등기 말소 처리, 점유 인도 가능성을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 3건 있습니다. 교부청구와 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당의 변동 가능성을 검토하세요.
- 근저당권 이전. 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 채권자 변경 및 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
- 최근 시세 검증. 2023년의 390,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요. 능평동 인근의 최근 다세대 실거래와 현재 매물 호가를 비교해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 실내 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 누수·결로·설비·마감 상태와 수리비 발생 가능성을 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 임차인의 대항력이 없더라도 실제 점유자가 존재하면 인도명령·명도절차가 필요할 수 있습니다. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용도 확인하세요.
- 최신 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상황을 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 반값이어도 현재 시세는 따로 확인해야 한다”
이 사건은 보증금 250,000,000원의 임차권등기가 존재한다는 점에서 처음에는 부담스러워 보입니다. 그러나 해당 임차인의 전입·점유 시점이 말소기준권리보다 늦기 때문에, 제공된 권리관계에 따르면 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 이것이 권리분석의 핵심입니다.
가격은 다른 문제입니다. 두 차례 유찰로 최저매각가가 188,650,000원까지 떨어져 2023년 실거래가격 390,000,000원의 48.4%가 됐습니다. 그러나 과거 거래가격과 현재 시장가격은 같지 않습니다. 12세대 규모의 다세대주택이고 거래표본도 오래됐으므로, 현재 환금성과 적정가를 검증하지 않은 채 단순 할인율만 보고 입찰하기에는 불확실성이 남습니다.
국세·지방세 압류에 따른 배당 변동, 근저당권 이전, 실제 내부상태 및 점유 인도까지 확인해야 합니다. 결론은 “후순위 임차보증금 인수는 없지만, 가격의 적정성과 실제 처분 가능성을 확인한 뒤 접근할 물건”입니다. 권리 인수액 0원이라는 장점과 현재 시세의 불확실성을 분리해서 판단하는 것이 중요합니다.
