280,000,000원
수원지방법원 2025타경52547. 광주시 신현동 청담마을 101동 1,2층3호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 이용상태는 1층에 거실·주방/식당·화장실, 2층에 방2·화장실2, 그리고 다락·발코니 등으로 조사됐습니다. 2013년 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이고, 현재 소유자는 권태숙입니다. 권태숙은 2021.08.19 매매를 원인으로 2021.11.26 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 415,000,000원입니다.
이번 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2024.08.19입니다. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 정리돼 있으며 이후 정미연 근저당, 경기신용보증재단 근저당, 이영희 주택임차권, 두 건의 경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 문제는 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 보증금 승계까지 곧바로 0원이라고 단정할 수 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 614-7 청담마을 101동 1,2층3호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(1층: 거실·주방/식당·화장실 등 / 2층: 방2·화장실2 등 / 다락·발코니 등) |
| 소유자 | 권태숙 · 2021.11.26 소유권이전 · 거래가액 415,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박나연 / 28,071,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준권리 | 2024.08.19 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금은 별도 확인
말소기준은 2024.08.19 국민건강보험공단 압류입니다. 2025.01.10 정미연 근저당 24,000,000원, 2025.05.13 경기신용보증재단 근저당 44,400,000원, 2025.06.30 이영희 주택임차권 80,000,000원, 이후 경매개시결정과 광주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 80,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 접수돼 있으나, 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 아래의 “매수인 인수 0원”은 현재 배당 시뮬레이션의 계산 결과로 읽어야 하며, 임차인 보증금의 법적 승계까지 확정하는 문구로 읽어서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 67.5%라는 숫자보다 ‘비교 적합성’이 먼저
가격 비교에 잡힌 거래는 청담마을(101동) 2021.08 단 1건입니다. 거래금액은 415,000,000원이고 전용면적은 83.84㎡, 1층입니다. 한편 가격 비교 대상면적은 41.315㎡로 잡혀 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 280,000,000원이 비교지표 415,000,000원의 67.5%라는 계산 자체는 존재하지만, 이를 그대로 “시세의 67.5%라 싸다”고 해석하기에는 표본과 면적 조건이 맞지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 83.84㎡ | 1 | 415,000,000원 |
| 비교지표 | 41.315㎡ | 1건 | 415,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 근저당 · 정미연 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 경기신용보증재단 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 박나연 | 28,071,232원 | 28,071,232원 |
| 5. 경매개시결정 · 강동수산새마을금고 | 28,071,232원 | 28,071,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,737,536원 |
현재 회차 280,000,000원 가정에서는 채권자 청구 124,542,464원이 모두 배당되고 소유자 잔여가 150,737,536원으로 계산되며 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 280,000,000원 | 124,542,464원 | 150,737,536원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 196,000,000원 | 124,542,464원 | 67,913,536원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 137,200,000원 | 124,542,464원 | 9,936,736원 | 0원 |
가격은 유찰이 진행될수록 280,000,000원 → 196,000,000원 → 137,200,000원으로 내려가지만, 이 수치만으로 가격 메리트가 커진다고 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 표본이 2021.08 한 건뿐이고 면적도 맞지 않기 때문입니다. 현재의 핵심은 “얼마나 할인됐는가”보다 “현재 가치를 무엇으로 검증할 것인가”입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현현대모닝사이드2차아파트 북서측 인근이며, 주변은 단지형 다세대주택·단독주택·소규모 공장·창고·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다. 간선도로까지의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 6m 도로에 접하고 약 4m 도로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·급탕·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 청담마을(101동)은 4세대이고 확인되는 거래 표본은 1건입니다. 거래량으로 가격을 교차검증하기 어려워 환금성 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 이영희 보증금 80,000,000원의 대항력·우선변제·미배당 승계 여부를 임차권등기와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 배당표 0원 인수의 의미 구분. 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 임차인 판정이 확정된 것은 아닙니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 당해세에 해당하면 0순위에서 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 415,000,000원 거래는 2021.08 한 건이고 면적이 일치하지 않습니다. 67.5%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 목적과 함께 확인하세요.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못한 것으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용 상태를 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 임차인과 시세 검증이 먼저
이 물건은 감정가 400,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 280,000,000원으로 내려왔고, 배당 시뮬레이션만 보면 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 실제 임차인 이영희의 보증금은 80,000,000원이고, 대항력·우선변제·승계 여부가 확정된 상태로 제시되지 않았습니다.
가격 쪽도 비슷합니다. 비교지표 415,000,000원보다 최저가가 낮아 숫자상 67.5%이지만, 실거래는 2021.08 한 건이고 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건을 “권리 깨끗하고 시세보다 32.5% 싼 물건”으로 단정하는 것은 위험합니다. 배당표상 인수는 0원, 그러나 임차인 판정은 보류. 가격 할인율은 커 보이지만 시세 검증력은 낮음. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
