수원지방법원 2025타경53024. 경기도 광주시 신현동 모닝타워빌 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정가는 205,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 143,500,000원입니다. 표면만 보면 61,500,000원이 떨어져 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다.
조은솔은 2020.02.28. 주민등록을 마쳤고 2020.03.02. 점유를 시작했습니다. 반면 현재 말소기준은 2024.01.12. 경기신용보증재단의 가압류입니다. 임차인의 대항력 발생 기반이 말소기준보다 훨씬 앞서므로, 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 이 때문에 “1.435억짜리 물건”이 아니라 “실질취득 약 1.89억짜리 물건”으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 665-24 모닝타워빌 3층 302호 · 경기도 광주시 머루숯길 29-4 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 73.8㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2008.06.26. |
| 소유자 | 정시채 (2010.03.13. 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 216,530,685원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 말소기준은 2024.01.12. 경기신용보증재단 가압류 46,964,128원입니다. 이후 신용보증기금·신한카드·경기광주신용협동조합의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순번 자체가 아니라 조은솔의 2020.02.28. 전입과 2020.03.02. 점유입니다. 이는 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 조은솔 전유부분전부 · 주거 | 전입 2020.02.28. 점유 2020.03.02. 임차권등기 2024.03.15. | 189,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확정 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차보증금은 없습니다. 등기된 주택임차권의 보증금은 189,000,000원이고, 1차 확정일자는 2020.02.07., 증액분 9,000,000원의 확정일자는 2023.01.26.입니다. 다만 배당자료에서는 임차인에게 별도 배당액이 반영되지 않고 인수권리로 처리돼 있으므로, 입찰자는 미배당 잔액 인수 가능성 자체를 가격의 중심에 놓아야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.435억이 아니라 1.89억을 비교
모닝타워빌 동일 면적 73.8㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 2022.09. 4층과 2023.11. 4층이 모두 200,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 200,000,000원이고 최신 거래도 200,000,000원이며, 최근과 이전 거래의 가격 변화는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 73.8㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 73.8㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.8㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 143,500,000원만 놓으면 최근 시세의 71.8%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 인수형 기준의 실질취득액 189,000,000원은 최근 거래 200,000,000원의 94.5%입니다. 즉 실제 시세 여유는 11,000,000원 수준에 불과하며, 임차인 권리·명도·인수금액 확인 부담을 감수할 만큼 큰 할인폭이라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 인수 · 임차인 조은솔 보증금 | 189,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 46,964,128원 | 46,964,128원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 25,204,727원 | 25,204,727원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,597,600원 | 26,597,600원 |
| 5. 가압류 · 경기광주신용협동조합 | 5,248,363원 | 5,248,363원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 8,180,559원 | 8,180,559원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 216,530,685원 | 28,495,623원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 청구총액은 328,726,062원, 배당액은 140,691,000원, 미배당은 188,035,062원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰돼도 실질취득 판단은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 143,500,000원 | 188,035,062원 | 189,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 230,482,362원 | 189,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 260,076,732원 | 189,000,000원 |
2회 유찰 시 최저가는 100,450,000원, 3회 유찰 시 70,315,000원까지 내려가지만, “최저가가 낮아졌으니 더 싸졌다”는 해석은 이 사건에서는 위험합니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 지정 기준상 가격 판단의 기준점은 계속 189,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 다세대주택이며, 실제 이용도 다세대주택입니다.
- 입지. 신현동행정복지센터 남서측 인근으로 다세대·연립주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 필지 남동측으로 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층이며 사용승인일은 2008.06.26.입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 893.0㎡, 공시지가 866,700원/㎡, 사다리형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 모닝타워빌은 총 10세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 143,500,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 실질취득 189,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 조은솔 보증금 189,000,000원과 매각 후 미배당 잔액의 실제 승계 범위를 매각물건명세서·배당관계 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입 2020.02.28.·점유 2020.03.02.가 말소기준 2024.01.12.보다 앞선 사실을 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 2020.02.07. 180,000,000원, 2023.01.26. 증액분 9,000,000원의 확정일자와 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 총 10세대, 확인 거래 2건인 소규모 다세대이므로 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일 2026.08.19. 이후 매각기일 2026.08.24.까지 추가 등기·취하·변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “1.89억 실질취득”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 205,000,000원에서 최저가 143,500,000원으로 내려온 70% 가격입니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 따로 있습니다. 조은솔의 대항력 임차보증금 189,000,000원입니다.
따라서 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다. 실질취득을 약 189,000,000원으로 보면 최신 실거래 200,000,000원 대비 94.5%로, 실제 할인 여유는 제한적입니다. 권리 난도가 낮지 않고 다세대의 환금성까지 감안해야 합니다. 표면가격은 싸 보이지만, 인수형 구조를 반영하면 평범한 가격대에 가까운 물건. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 최종 배당·인수 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
