수원지방법원 2025타경53024. 경기도 광주시 신현동 모닝타워빌 3층 302호, 전용 73.8㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 정시채이며, 2010년 205,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 34.3% 수준으로 낮아졌습니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 2020년 전입한 임차인의 보증금 반환 문제가 가격보다 훨씬 중요합니다.

말소기준권리는 2024년 1월 12일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 임차인 조은솔의 주민등록일자는 2020년 2월 28일, 점유개시일자는 2020년 3월 2일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024년 3월 15일 이루어졌지만, 기존 임대차의 대항력은 그보다 앞서 성립한 것으로 분석됩니다. 후순위 권리가 매각으로 말소되더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도로 인수될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심

이 사건에서 특별히 구분해야 할 부분은 등기부상의 말소기준권리와 임차인의 실제 대항력 발생 시점입니다. 2024년 가압류가 말소기준권리이고 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서 있어 단순한 후순위 임차권등기로 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.89억의 무게

확인되는 실제 임차인은 조은솔 1명입니다. 임차권등기의 보증금은 최초 180,000,000원에서 9,000,000원이 증액된 189,000,000원이며, 최초 임대차계약과 증액 부분의 확정일자가 각각 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질 총부담으로 판단

모닝타워빌의 동일 전용면적 73.8㎡에 관한 확인 실거래는 2건이며, 모두 200,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 2022년과 2023년이어서 2026년 현재의 시장가격을 그대로 나타낸다고 볼 수는 없습니다.

최저매각가 70,315,000원은 실거래 비교가격의 35.2%에 불과합니다. 그러나 매수인이 부담할 선순위 임차보증금을 함께 보지 않으면 이 비율은 의미가 크게 왜곡됩니다.

제시된 예상배당을 그대로 적용하면 실질 총부담은 259,315,000원으로, 비교 실거래 200,000,000원의 약 129.7%입니다. 즉 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 매수인 인수액까지 더하면 과거 확인 시세보다 높은 비용을 부담할 수 있습니다.

④ 회차별 실질취득비용 — 유찰되어도 인수 위험은 남는다

회차별 총부담은 제시된 시나리오에서 임차인 배당액이 계속 0원인 경우의 단순 합계입니다. 실제 배당액·인수액이 달라지면 총부담도 변경됩니다. 취득세·명도비·관리비·기타 거래비용은 별도입니다.

추가 유찰로 낙찰대금이 낮아지더라도 보증금 전액 인수 가정에서는 총부담이 과거 실거래가격을 계속 웃돕니다. 가격 판단의 출발점은 낙찰가 할인율이 아니라 매각대금 배당 후 매수인에게 남는 임차보증금입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)

예상 매각대금 70,315,000원 가운데 집행비용 1,665,670원을 제외한 68,649,330원이 채권자 배당액으로 잡혀 있습니다. 채권자 전체 청구액은 328,726,062원, 예상 미배당액은 260,076,732원입니다. 소유자 잔여금은 없습니다.

특히 제시된 배당 가정에서는 조은솔의 보증금에 배당이 이루어지지 않아 189,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 이 배당 구조의 법률적 타당성과 임차인의 실제 우선변제 범위는 입찰 전 반드시 재검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 신현동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2008.06.26 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 지하 1층·지상 4층 규모입니다. 기본 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 토지거래 허가 적용 대상과 실제 입찰·취득 시 요건을 별도 확인해야 합니다.
• 토지. 사다리형 주거용 건부지이며 토지면적은 893.0㎡, 공시지가는 866,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 확인 실거래는 2건입니다. 최근 거래의 가격 발견력이 충분하지 않으므로 실제 매도 가능가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 조은솔의 전입일·점유개시일·임차권등기 및 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수조건을 원본으로 대조합니다.
• 확정일자·배당순위 확인. 최초 보증금 180,000,000원과 증액분 9,000,000원의 확정일자와 우선변제 효력을 나누어 확인합니다.
• 실제 인수액 검증. 예상배당의 임차인 배당 0원 가정이 타당한지 확인하고, 배당 후 매수인이 부담할 금액을 다시 계산합니다.
• 총취득비용 산정. 낙찰대금에 보증금 인수잔액과 취득 관련 비용을 합산해 비교 시세와 대조합니다. 최저매각가만으로 수익성을 판단하지 않습니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 되어 있더라도 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장에서 확인해야 합니다. 보증금 반환의무가 남는 경우 명도 조건에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 관리비·체납. 공용부분 관리비와 기타 미납금 가능성을 확인합니다.
• 허가·규제. 토지거래계약 허가 관련 규제의 실제 적용 여부와 취득 후 이용 제한을 확인합니다.
• 원본 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 실거래 원본을 최종 대조합니다.

맺으며 — “최저가가 싸다고, 취득비용까지 싼 것은 아니다”

이 물건은 감정가 205,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 70,315,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 가격보다 먼저 확인해야 하는 사실은 2020년 전입한 선순위 임차인과 189,000,000원의 임차보증금입니다.

제시된 예상배당대로 임차인에게 배당이 없다면 낙찰가에 보증금 전액을 더한 259,315,000원이 실질 총부담이 됩니다. 이는 확인된 과거 동일 면적 실거래가격 200,000,000원보다 높으며, 4회 또는 5회 유찰 시나리오에서도 동일한 전액 인수 가정이라면 가격 메리트가 충분하지 않습니다.

결론은 권리 위험 높음, 가격 매력 낮음, 입찰 보류 검토입니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액을 법률적으로 정확히 확정하는 데 있습니다. 보증금 인수 구조가 명확해지기 전까지는 감정가 대비 할인율을 투자 기회로 해석해서는 안 됩니다.