수원지방법원 2025타경53096. 성남시 분당구 야탑동 341, 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 1층401호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매 및 영업시설(오픈형 상가)이며, 건물은 철골철근콘크리트조 지하4층·지상7층 규모로 2003년 01월 30일 사용승인됐습니다. 현재 회차는 한 차례 유찰된 감정가의 70%, 212,100,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2003년 05월 03일 접수된 이남경의 근저당권입니다. 채권최고액은 378,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 6,000,000,000원 근저당, 성남시분당구 및 국의 압류, 근저당권 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 무엇보다 매각물건명세서에 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 명시돼 있어 현재 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 1층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매 및 영업시설(오픈형 상가) |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 이남경 / 378,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준 근저당의 채권최고액 378,000,000원은 현재 최저가 212,100,000원보다 큽니다. 예상배당에서도 이남경 근저당에 208,330,600원이 배당되고 미배당이 발생합니다. 이후 6,000,000,000원 근저당에는 현재 회차에서 배당될 금액이 없습니다. 다만 이러한 채권 미배당액은 그 자체로 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 이 사건의 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석배 | 지상1층401호 | 2018.08.06 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김석배의 전입신고일은 2018년 08월 06일로, 말소기준권리인 2003년 05월 03일 근저당보다 뒤입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인입니다.
③ 가격 검증 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 212,100,000원으로 감정가 303,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시나리오는 148,470,000원(49%), 그 다음은 103,929,000원(34.3%)입니다. 그러나 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다.
따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 숫자를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 대상은 판매·영업시설로 이용되는 오픈형 상가입니다. 공동주택처럼 동일 평형의 반복 거래를 바로 대입하기 어려운 만큼, 현재 212,100,000원이 주변 상가의 실제 거래·임대수익 대비 싼지 비싼지는 별도의 가격 검증이 필요한 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,769,400원 |
| 1. 근저당 · 이남경 | 378,000,000원 | 208,330,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 6,378,000,000원, 예상 채권자 배당액은 208,330,600원, 미배당액은 6,169,669,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 야탑역 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 야탑역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 1층401호는 판매 및 영업시설로 이용되는 오픈형 상가입니다. 기본 상·하수도, 위생·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 건물은 동측 약 50m, 북측 약 30m, 남측·서측 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이고 토지 이용상황은 여객자동차터미널, 공시지가는 7,349,000원/㎡입니다.
- 규제. 자동차정류장, 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 역세권·중심상업지역이라는 입지 요소가 있으나, 대상은 주거용이 아닌 오픈형 상가이므로 개별 점포의 영업성·임대수익·공실 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당 없으나 입찰 직전 최신 명세서와 등기사항을 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 김석배의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 영업·점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 세부 확인. 보증금 20,000,000원·월세 1,800,000원의 임대차가 조사돼 있으므로 실제 계약서, 체납 여부, 영업 지속 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 212,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 응찰하지 말고 인근 상가의 실제 매매가격과 임대수익을 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 다음 회차 가격은 148,470,000원, 3회 유찰 시 103,929,000원입니다. 회차별 가격과 원하는 수익률을 별도로 비교하세요.
- 상가 비용 확인. 관리비·공용부분 부담, 실제 점포 운영에 필요한 비용 등 취득 후 고정비를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2003년 이남경 근저당이 말소기준이고, 김석배 임차인은 2018년 전입으로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며 현재 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 임차보증금 20,000,000원을 별도로 떠안아 실질취득가가 올라가는 구조가 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 212,100,000원은 감정가보다 30% 낮지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 오픈형 상가입니다. 그래서 이 사건은 “1회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 시세와 임대수익으로 추가 검증”이 정확한 결론입니다.
