수원지방법원 2025타경53127. 경기도 광주시 능평동 삼성팰리스101동 4층 401호입니다. 사건상 용도 표기는 창고지만, 감정평가 현황은 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관과 다락·방 등이 있는 것으로 탐문됐습니다. 전유면적은 56.985㎡이고, 건물은 2016.03.04 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 최상층입니다.
이 사건의 핵심은 임차권과 확약서입니다. 임차권자 김충기는 2022.01.22 임대차계약, 2022.01.24 확정일자, 2022.02.18 전입 및 점유를 갖추고 보증금 260,000,000원으로 2024.02.23 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 우리카드 가압류는 2024.06.11이므로, 임차권은 시간상 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 320-8 삼성팰리스101동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 표기 · 감정 현황 다세대주택 |
| 전유면적 | 56.985㎡ |
| 소유자 | 안영일 · 2017.04.27 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저지만 확약서가 핵심
과거 우리은행·하나은행·한국캐피탈·하나더자산관리대부의 근저당권과 전세권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 2024.02.23 등기된 김충기 주택임차권과 2024.06.11 우리카드 가압류입니다. 말소기준은 우리카드 가압류로 제시돼 있고, 그 뒤 2025.10.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김충기 | 전유부분 전부 | 260,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.01.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 · 대항력 포기* |
김충기는 배당요구를 했고, 임차보증금은 260,000,000원입니다. 현재 회차 191,800,000원 매각을 전제로 하면 집행비용 3,485,200원 이후 임차인에게 188,314,800원이 배당되고 산식상 71,685,200원이 남습니다. 원래 대항력 인수형이라면 이 부족분 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰에도 최근 거래보다 높다
삼성팰리스101동은 8세대, 사용승인일은 2016.03.04입니다. 대상 면적과 일치하는 실거래는 1건으로, 2024.06 전용 56.99㎡ 3층이 150,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 150,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 56.99㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.99㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저매각가는 191,800,000원으로 최근 실거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원의 127.9%입니다. 즉 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔음에도, 확인되는 실거래 기준으로는 41,800,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 1. 임차인 김충기 보증금 | 260,000,000원 | 188,314,800원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 | - | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 39,665,001원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 산식상 임차보증금 부족분은 71,685,200원입니다. 다만 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 본 분석상 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가도 원래 인수형 산식은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 배당 산식상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 191,800,000원 | 71,685,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 134,260,000원 | 128,419,640원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 93,982,000원 | 168,109,676원 |
확약을 배제하고 대항력 임차인 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다. 그래서 단순히 191,800,000원, 134,260,000원, 93,982,000원이라는 최저가 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 2026.06.01 대항력 포기 확약이 제출됐다는 점이 결정적인 차이입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평초등학교 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·문화 및 체육시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관과 다락·방 등이 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층, 사용승인일 2016.03.04이며 대상은 최상층 4층 401호입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 755,700원/㎡, 토지면적은 505.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 삼성팰리스101동은 8세대이며 확인되는 동일 면적 실거래가 1건이어서 가격 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 판단은 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 확약서와 매각물건명세서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 승계 상태 확인. 실제 임차인은 김충기 1명이고, 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있습니다. 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 191,800,000원은 확인된 최신 거래 150,000,000원의 127.9%입니다. 유찰됐다는 이유만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 용도와 현황 대조. 사건 용도 표기는 창고이지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장과 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 다락 구조 확인. 최상층 401호에는 기준층과 달리 연면적 제외 다락이 있는 구조로 조사됐습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약서, 승부는 가격
이 사건은 처음 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가보다 큰 인수 위험이 있는 물건처럼 보입니다. 실제 배당 산식도 현재 회차에서 71,685,200원의 부족분을 표시합니다. 그러나 2026.06.01 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음입니다. 이 조건이 원문에서 그대로 확인된다면 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 최저가 191,800,000원은 확인되는 최근 실거래 150,000,000원의 127.9%입니다. 거래 표본도 1건뿐이고 단지는 8세대 규모입니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 현재 가격에는 시세 메리트를 부여하기 어렵다”는 결론이 맞습니다.
