수원지방법원 2025타경53157. 성남시 분당구 야탑동 분당테크노파크 비동 9층 902호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 아파트형공장(작업장)입니다. 소유자는 충남제약주식회사이며, 현재 최저매각가는 감정가 558,000,000원에서 1회 유찰된 390,600,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 2006.08.21. 설정된 국민은행 근저당 234,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 현재 남아 있는 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 1999년·2002년 한미은행 근저당과 2007년 국민은행 근저당, 2008년 한국씨티은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 2019년 국민은행 근저당은 등기상 채권최고액이 120,000,000원에서 222,000,000원으로 변경됐지만, 제공된 배당계산은 120,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다. 현재 회차 배당표에서는 말소기준 근저당과 이 후순위 근저당에 대한 배당 후 30,331,600원이 소유자에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53157 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 148 분당테크노파크 비동 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트형공장(작업장) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하2층-지상9층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 충남제약주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 558,000,000원 / 390,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 329,183,041원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다. 따라서 현재 제공 자료를 기준으로 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 사용·점유 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 390,600,000원으로 감정가 558,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 아파트형공장 작업장이므로 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격을 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 390,600,000원 | 354,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 273,420,000원 | 268,792,120원 | 85,207,880원 |
| 3회 유찰 시 | 191,394,000원 | 187,914,484원 | 166,085,516원 |
2회 유찰 시 매각가는 273,420,000원, 3회 유찰 시 191,394,000원으로 내려가고 배당 부족액은 각각 85,207,880원, 166,085,516원으로 커집니다. 다만 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰이 진행돼도 후순위 채권자의 미배당이 증가할 뿐, 제공된 계산상 그 부족액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,268,400원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,331,600원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 354,000,000원이 전액 배당되고 30,331,600원이 소유자에게 남습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑고등학교 북측 인근으로 아파트, 업무용·상업용 빌딩, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 아파트형공장(작업장)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수, 소방, 화물용·승객용 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 15~25미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(분당)이며 공시지가는 2,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·대기환경규제지역, 절대보호구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실사용·점유 확인. 감정평가상 아파트형공장 작업장으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준은 2006.08.21. 국민은행 근저당입니다. 2019년 국민은행 근저당의 채권최고액 변경내용과 경매기록의 실제 채권액을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 2025.10.23. 분당세무서장 처분의 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분석됐지만 실제 배당과 당해세 여부는 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 시장가격 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 같은 건물·유사 용도의 거래 및 임대사례 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 용도·규제 확인. 근린상업지역과 여러 규제구역이 중첩돼 있으므로 향후 사용 목적에 필요한 인허가·업종 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시장에서 다시 확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2006년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며 임차인·명시 인수권리·법정지상권도 확인되지 않아 매수인 인수 0원입니다. 현재 회차 390,600,000원에서는 배당계산상 채권 354,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 30,331,600원이 남습니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장 작업장으로 이용되는 근린시설입니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성 검증이 입찰의 핵심입니다.
