수원지방법원 2025타경53170. 하남시 망월동 우성르보아파크 9층 904호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정해수이며 2022.12.12 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2024.11.21 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 보증금은 135,000,000원, 전입일은 2022.06.16, 확정일자는 2022.05.16으로 2025.10.14 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
형식만 보면 이 주택임차권은 말소기준권리보다 먼저 존재해 매수인에게 넘어가는 선순위 인수형입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 77,700,000원에서 집행비용 1,798,600원과 임차보증금 75,901,400원을 배당한 뒤 보증금 부족분 59,098,600원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 별도의 확약이 있습니다. 2026.01.30 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다고 제출했기 때문에, 정확도 규칙상 이 승계분은 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 9층 904호 · 미사강변중앙로 226 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상18층 중 9층 904호 |
| 소유자 | 정해수 · 2022.12.12 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 137,474,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 끊는다
말소기준은 2025.10.14 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사 주택임차권은 등기부상 매각으로 소멸하지 않는 구조이고, 전입도 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되며 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사하는 것으로 정리돼 있습니다. 이후 2025.10.23 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 권리자 | 성격 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관성 주택임차권 신고 | 135,000,000원 | 2022.06.16 | 2022.05.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 | 실질 0원* |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 해당 신고는 보증기관의 보증금 대위·승계 성격으로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 주택임차권의 승계인은 서울보증보험 주식회사이며, 2026.01.30 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다.
② 가격 구조 — 유찰보다 중요한 것은 ‘확약 반영 여부’
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 77,700,000원입니다. 확약을 반영하면 해당 승계분의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 77,700,000원으로 봅니다. 다만 이 수치는 어디까지나 경매 회차 가격입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 77,700,000원 | 59,098,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (49%) | 54,390,000원 | 81,989,020원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 38,073,000원 | 98,012,314원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 보증금이 늘어나, 최저가만 싸 보이고 실제 부담 할인폭은 크게 제한되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 승계인이 대항력을 포기한 확약을 제출했기 때문에 해당 인수액을 실질 0원으로 처리합니다. 결국 입찰가격 판단은 “감정가 70%”보다 확약서 원문과 그 적용 대상의 최종 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,798,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 (우선변제) | 135,000,000원 | 75,901,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 137,474,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 보증금 부족분 59,098,600원을 매수인 인수로 계산하지만, 2026.01.30 대항력 포기 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 137,474,382원은 현재 회차 시뮬레이션에서 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 미사역 및 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 본 호실을 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인했습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상18층 건물의 9층으로, 위생·급배수·지역난방·승강기·소화전·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북측과 서측으로 대로 및 중로에 접하고, 동측은 노폭 약 10미터 보행자 전용도로와 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.30 제출된 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 확약이 이 주택임차권 승계분 전체에 적용되는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 등기부상 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 135,000,000원으로 존재합니다. 매각 직전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 보증기관의 대위·승계 신고를 실제 임차인 보증금과 중복 계산하지 마십시오. 현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다.
- 최저가 착시 경계. 1회 유찰로 77,700,000원까지 내려왔지만 감정가 대비 70%만으로 시세 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 압류·경매개시결정. 2025.10.14 강제경매개시결정 이후 2025.10.23 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현황과 공부상 용도 및 실제 사용상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 135,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 77,700,000원을 압도하는 전형적인 인수주의 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 미배당 보증금 59,098,600원을 매수인 인수로 잡습니다. 그러나 2026.01.30 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출해, 해당 승계분의 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 77,700,000원이라 싸다”가 아니라, 확약이 유효하게 적용되는 범위를 확인하면 권리구조가 크게 단순해지는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 반대로 그 확약의 대상이나 효력에 문제가 생기면 선순위 보증금 인수형 구조가 다시 살아납니다. 권리의 핵심은 가격표가 아니라 확약서 원문입니다.
* 확약 반영 실질 인수 0원. 제공된 배당 계산상 확약 반영 전 룰상 현재 회차 미배당·인수액은 59,098,600원입니다.
