91,000,000원
수원지방법원 2025타경53191. 하남시 망월동 해링턴타워레이크파크 13층 1307호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 감정가는 130,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 최건은 2021.12.11 임대차계약, 2021.12.13 확정일자, 2022.01.14 주민등록 및 점유개시를 했고, 보증금은 170,000,000원입니다. 이후 2024.02.01 임차권등기가 이뤄졌으며, 경매개시결정은 2025.10.16입니다. 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1105 해링턴타워레이크파크 13층 1307호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 174 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 지하7층·지상19층 · 사용승인일 2019.02.27 |
| 소유자 | 이현승 (2022.01.14 소유권이전 · 거래가액 157,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 대항력 포기 확약
2019.04.12 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원은 2022.01.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.10.16 강제경매개시결정입니다. 임차인 최건의 주민등록·점유개시 2022.01.14와 임차권등기 2024.02.01은 이보다 앞서므로 원래 구조상 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최건 1307호 전유부분 전부 | 170,000,000원 | 2022.01.14 | 2021.12.13 | 대항력 있음 HUG 대항력 포기 확약 | 우선변제 있음 배당요구 | HUG 승계 2026.06.01 확약 |
실제 임차인은 최건 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 2026.06.01 기재상 주택임차권의 승계인이므로, 보증금 170,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다. HUG는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다.
② 가격 구조 — 최저가만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가 130,000,000원의 70%입니다. 하지만 대항력 포기 확약을 배제한 원래 임차권 구조만 놓고 보면 매각대금이 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 배당 산식상 매수인 인수 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 91,000,000원 | 81,038,000원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 63,699,999원 | 107,846,601원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 44,589,999원 | 126,612,621원 | 감정가 34% |
즉 확약을 반영하지 않는 원래 구조에서는 최저가가 91,000,000원에서 63,699,999원, 44,589,999원으로 내려가도 매수인 인수 산식은 81,038,000원에서 107,846,601원, 126,612,621원으로 커집니다. 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없는 전형적인 대항력 임차 구조입니다.
* 제공 내용에는 대항력 포기 확약 제출 사실이 확인됩니다. 입찰 전 확약서 원문 및 임차권등기의 실제 정리 여부를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 | 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 최건 보증금 | 170,000,000원 | 88,962,000원 | 우선변제 · 산식상 부족분 81,038,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당 산식상 매각대금 91,000,000원은 집행비용 2,038,000원과 임차보증금 88,962,000원으로 전부 소진됩니다. 신청채권자 배당과 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역(5호선) 남서측 인근이며, 주변에 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 미사역(5호선)이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔) 구조입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조, 지하7층·지상19층이며 사용승인일은 2019.02.27입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 시스템에어컨 냉방, 화재탐지·소방, 승강기, 지하주차장 설비가 조사됐습니다.
- 도로. 서측·북측·남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 이 사건의 핵심입니다. 우선변제권만 주장한다는 문구와 적용 대상 임차권을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 을구 3번 주택임차권은 보증금 170,000,000원의 선순위 권리입니다. 확약과 별개로 등기 정리 상태를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가 91,000,000원 가정 시 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 임차보증금에 배당되는 산식입니다.
- HUG 중복 합산 금지. 실제 임차인은 최건 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 170,000,000원을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 최저가만 보고 판단 금지. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 우위를 단정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·용도와 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “91,000,000원보다 중요한 것은 확약의 효력”
표면상 숫자만 보면 감정가 130,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 91,000,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 원래 권리구조에서는 보증금 170,000,000원의 선순위 임차인이 있어, 현재 회차 기준 배당 산식상 81,038,000원이 미배당으로 남습니다. 유찰이 더 진행되면 이 미배당 산식은 107,846,601원, 126,612,621원으로 증가합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 사실이 있습니다. 2026.06.01 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 따라서 결론은 “선순위 임차권 때문에 무조건 81,038,000원을 떠안는다”도 아니고, “최저가 91,000,000원이니 싸다”도 아닙니다. 이 물건의 핵심은 입찰 직전 확약서 원문과 임차권등기 정리 상태를 확인해 대항력 포기의 효력을 확정하는 데 있습니다.
