수원지방법원 2025타경53233. 경기도 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스근린생활시설 제1층 다105호입니다. 감정평가상 소매점으로 이용되는 근린시설이며, 현황은 공실입니다. 소유자 황윤진은 2025년 3월 7일 거래가액 1,001,230,100원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 검단농업협동조합의 채권최고액 742,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세·지방세 압류와 금융기관 가압류가 연이어 등기됐고, 검단농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
건물 등기만 살펴보면 말소기준 근저당 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 각 토지에 2022년 1월 14일 등기된 구분지상권이 매수인 인수권리로 명시되어 있기 때문입니다. 특히 상가의 가격은 토지 이용권, 이용 제한, 공실 해소 가능성에 영향을 받습니다. 실제 시장거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 할인율을 투자수익으로 해석하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834, 834-1 미사강변스카이폴리스근린생활시설 제1층 제다105호 도로명주소: 경기도 하남시 미사강변한강로 135 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 소매점(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 1층 다105호 · 사용승인 2022.01.28 |
| 소유자 | 황윤진 (2025.03.07 소유권이전 · 거래가액 1,001,230,100원) |
| 감정가 | 1,118,000,000원 |
| 최저매각가 | 383,474,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 검단농업협동조합 / 619,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.07 검단농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 742,800,000원 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 공실 |
| 매수인 인수 | 각 토지 을구 1번 구분지상권등기(2022.01.14) 금전채무 인수 추정 0원 · 구분지상권의 권리 부담은 별도 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 건물은 말소, 토지는 인수 확인
배당 계산상 금전 인수 0원이라는 이유로 구분지상권까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 금전적 영향은 확정할 수 없으며, 향후 매각가격과 환금성에 미치는 영향도 검토해야 합니다.
건물의 말소기준권리는 2025년 3월 7일 검단농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 국세 압류, 토스뱅크·신한은행·국민은행 가압류, 경매개시결정 및 하남시 압류 등은 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다. 다만 등기 말소와 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
② 가격 비교 — 66% 가까운 하락이 곧 저평가는 아니다
이 물건의 감정가는 1,118,000,000원입니다. 3회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 383,474,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 절대적인 가격 하락 폭은 크지만, 감정가는 현재 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,118,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 383,474,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 소유자 과거 거래가액 | 1,001,230,100원 | 2025.03.06 매매 · 현재 시세 아님 |
| 금전 기준 매수가 추정 | 383,474,000원 | 최저가 낙찰·금전 인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 객관적 가격 메리트 판정 보류 |
과거 소유권 취득가격은 현재 공실 상가의 시장가치를 대신할 수 없습니다. 더욱이 이 물건은 단순한 건물 매각이 아니라 토지 구분지상권 인수 조건까지 함께 검토해야 하는 사건입니다. 낙찰가가 낮아져도 구분지상권 부담 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,168,636원 |
| 1. 근저당 · 검단농업협동조합 | 742,800,000원 | 377,305,364원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 47,661,947원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한은행 | 33,702,909원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 22,754,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 846,919,343원 | 377,305,364원 |
현재 최저매각가 기준 집행비용 6,168,636원을 차감하면 채권자에게 배당할 재원은 377,305,364원입니다. 위 가정에서는 검단농업협동조합이 이를 모두 배당받고 후순위 금융기관은 배당받지 못합니다. 총 채권액 대비 469,613,979원의 미배당이 발생합니다.
위 계산은 근저당 채권최고액과 후순위 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 확정채권액, 국세·지방세의 법정기일, 당해세 및 배당요구 등은 반영되지 않아 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수채무와 다르며, 토지 구분지상권 인수 문제는 이 계산과 별개입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 회수 부족
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 34.3% |
383,474,000원 | 377,305,364원 | 469,613,979원 |
| 4회 유찰 가정 감정가의 24.01% |
268,431,799원 | 263,873,754원 | 583,045,589원 |
| 5회 유찰 가정 감정가의 16.81% |
187,902,259원 | 184,471,627원 | 662,447,716원 |
4회 유찰 시 268,431,799원, 5회 유찰 시 187,902,259원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이때도 배당 추정상 금전채무 인수액은 0원이지만, 각 토지 구분지상권은 별도로 남는 인수권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 선동 소재 미사강변초등학교 북동측에 위치합니다. 주변은 다세대·다가구주택과 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 건물 동측은 광대로, 남측은 중로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 소매점으로, 2022.01.28 사용승인됐습니다. 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 공실. 감정평가상 현황 공실입니다. 임대수익을 산정하려면 실제 예상 임대료와 공실 해소 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구와 과밀억제권역 등 제한사항이 기재되어 있습니다. 해당 필지의 최신 토지이용계획 및 구분지상권 범위는 원본으로 재확인해야 합니다.
- 환금성. 1층 근린시설이라도 점포 위치, 접근 동선, 영업수요, 공실 상태 및 토지 권리제한에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 이미 3회 유찰된 만큼 실제 매수 수요 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원본 확인. 각 토지 을구 1번의 2022.01.14 구분지상권등기와 관련 설정계약·도면을 확인하고, 권리자·존속기간·이용제한·매각 후 존속관계를 확인해야 합니다.
- 권리와 금전채무 구별. 금전 인수 추정 0원은 배당 계산에 따른 결과입니다. 구분지상권 인수로 발생할 수 있는 이용 및 처분 제한을 별도 위험으로 반영해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 구분지상권 인수 문구와 법정지상권 해당사항 없음 기재를 구분하여 확인해야 합니다. 법정지상권이 없다는 사실만으로 구분지상권 부담이 없어지지는 않습니다.
- 실거래·임대시장 확인. 미사강변스카이폴리스 및 주변 유사 상가의 최근 거래가격, 실제 임대료, 관리비 및 공실 현황을 조사한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 현장 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없고 평가상 공실이지만 현재도 비어 있는지, 실제 점유자나 영업시설이 존재하는지 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일·당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용 확인. 공용관리비 체납 가능성, 취득세 및 기타 취득·보유비용을 포함해 실질 투자금액을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 각 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%의 가격보다 인수권리의 무게”
이 사건은 감정가 1,118,000,000원의 근린시설을 현재 최저가 383,474,000원에 취득할 가능성이 있다는 점에서 눈길을 끕니다. 하지만 3회 유찰·공실·상가 환금성·토지 구분지상권 인수라는 요소를 함께 봐야 합니다.
건물의 말소기준권리 이후 압류·가압류는 소멸하는 것으로 분류되고, 신고된 임차인은 없습니다. 반면 토지의 구분지상권은 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 단순한 미배당금 문제와 다르게 부동산의 이용 및 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 구분지상권의 실제 영향과 현재 상가 시세를 확인하기 전에는 383,474,000원이라는 최저가도 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 낮은 낙찰가보다 인수권리 검증과 공실 상가의 실질 가치 확인이 먼저입니다.
