수원지방법원 2025타경53233. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 다105호로, 감정평가상 이용상태는 소매점(현황 공실)입니다. 소유자 황윤진은 2025.03.07. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 1,001,230,100원입니다. 같은 날 검단농업협동조합의 채권최고액 742,800,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 이후 국세·지방세 압류, 토스뱅크·신한은행·국민은행 가압류, 임의경매개시결정이 이어지며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 별도로 매각물건명세서에 각 토지 을구 1번 구분지상권등기(2022.01.14.)가 매수인이 인수하는 권리라고 적혀 있으므로, 등기상 후순위 채권이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53233 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 다105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제다105호 · 사용승인일 2022.01.28. |
| 소유자 | 황윤진 · 2025.03.07. 소유권이전 · 거래가액 1,001,230,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,118,000,000원 / 782,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 검단농업협동조합 / 619,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24. |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 별도 확인
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금·대항력·우선변제권 때문에 낙찰자가 추가 금액을 인수하는 구조는 확인되지 않습니다. 금액상 예상 인수액도 0원입니다.
② 가격 — 30% 내려왔지만 비교 시세가 없다
감정가는 1,118,000,000원, 현재 최저매각가는 782,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰에 따라 335,400,000원 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래 등 직접 비교할 근린시설 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
특히 대상은 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 소매점 공실입니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 해당 호실과 비교 가능한 상가 거래·임대수익과 함께, 존속하는 구분지상권이 사용·처분에 어떤 영향을 미치는지를 먼저 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 782,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,226,000원 |
| 1. 근저당 · 검단농업협동조합 | 742,800,000원 | 742,800,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 47,661,947원 | 29,574,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 33,702,909원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 22,754,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 846,919,343원 중 채권자 예상배당은 772,374,000원, 미배당은 74,545,343원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 선동 소재 미사강변 초등학교 북동측에 위치하며, 주위에는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 이용상태. 소매점으로 이용되는 호실이며 현황은 공실입니다.
- 교통. 대상까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 건물 동측은 광대로, 남측은 중로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 다105호이며 사용승인일은 2022.01.28.입니다.
- 용도·규제. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수한다고 명시한 각 토지 을구 1번 구분지상권등기(2022.01.14.)의 설정범위와 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 착시 주의. 감정가에서 30% 내려왔지만 최근 근린시설 실거래 비교자료가 없어 782,600,000원이 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 소매점 현황 공실이므로 실제 점유·시설 상태와 향후 이용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 782,600,000원, 2회 유찰 시 547,820,000원, 3회 유찰 시 383,474,000원의 가격 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 구분지상권 관련 원문을 직접 대조해 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘남는 권리’를 먼저 본다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,118,000,000원에서 한 번 유찰돼 782,600,000원까지 내려온 물건입니다. 임차인도 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 핵심은 따로 있습니다. 매각물건명세서가 각 토지 을구 1번 구분지상권등기(2022.01.14.)를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지도 확인할 수 없습니다. 근린시설·현황 공실이라는 이용상태까지 감안하면, 이 물건은 단순히 ‘70%까지 떨어진 경매’가 아니라 구분지상권의 실질 영향과 적정가를 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다. 금액상 인수는 0원, 그러나 권리 자체의 인수는 존재. 이 차이를 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
