수원지방법원 2025타경53452. 경기도 광주시 양벌동 ‘어울림’ 디동 2층 201호, 전용 54.36㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 김상현은 2022.06.28. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 김봉수의 임차보증금이 240,000,000원이고, 임대차계약일 2022.04.09., 확정일자 2022.04.20., 주민등록·점유개시일 2022.05.20.로 확인됩니다.
원칙만 놓고 보면 매우 강한 임차권입니다. 말소기준권리인 2025.04.25. 강서구 압류보다 전입·점유가 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 170,800,000원 중 집행비용 3,191,200원을 제외한 167,608,800원이 임차보증금에 배당되고, 72,391,200원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 바로 그 부족분을 그대로 매수인 부담으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 414-1 어울림 디동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.36㎡ · 지상4층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2018.02.09. |
| 소유자 | 김상현 (2022.06.28. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24. |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위지만 확약이 승부처
현재 등기부의 오래된 근저당권들은 이미 말소돼 있습니다. 2018.03.27. 오포농업협동조합 근저당권 507,000,000원은 2018.08.01. 말소됐고, 2019년 농협은행 200,400,000원 및 김서현 12,000,000원 근저당권도 2022.05.20. 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2025.04.25. 강서구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.05.28. 김봉수의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있지만, 이 사건에서는 명세서상 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 분석해야 합니다. 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉수 전유부분 전부 · 주거 | 2022.05.20. 확정 2022.04.20. | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
김봉수는 2022.05.20. 주민등록 및 점유를 시작했고, 2022.04.20. 확정일자를 갖췄습니다. 배당요구도 2024.05.28. 접수돼 있어 우선변제권 행사 요건이 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가에서 미배당 보증금 72,391,200원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 명세서 기재 확약에 따라 이 임차권의 실질 승계액은 0원*으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 1.708억이지만 표본은 1건
같은 ‘어울림(D동)’ 전용 54.36㎡로 확인되는 실거래는 2022.06. 2층 240,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가는 170,800,000원으로, 제공된 비교지표상 최근 시세의 71.2%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이라면 매수인의 실질취득 기준도 170,800,000원으로 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 54.36㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 비교값 | 54.36㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
가격만 보면 감정가 244,000,000원은 비교 실거래 240,000,000원과 가깝고, 1회 유찰된 현재 최저가 170,800,000원은 비교값보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 확인되는 거래월도 2022.06이므로, 240,000,000원을 현재 매도 가능 가격으로 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 11세대 규모이고 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 1. 임차인 김봉수 보증금 | 240,000,000원 | 167,608,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 72,391,200원입니다. 다만 명세서상 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 확약이 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 170,800,000원 | 72,391,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 119,559,999원 | 122,913,841원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 83,691,999원 | 158,214,457원 | 0원* |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 240,000,000원이 매각가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 유찰 숫자만 보고 “더 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 하지만 이 사건은 명세서상 확약으로 해당 임차권의 대항력과 잔액 승계가 해소되는 것이 핵심 차이입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 양벌동 양벌초등학교 서측 인근 ‘어울림’ 다세대주택 단지 내에 위치합니다. 주위는 임야지대 내 농지·단독주택·공동주택·공장 등이 주요 도로를 따라 형성된 시가지지역입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운영횟수와 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용편의는 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 2층 201호이며, 사용승인일은 2018.02.09.입니다. 기본 위생·급배수·CCTV·화재탐지·소방·공동현관 출입통제·도시가스 보일러 난방·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남측으로 약 5m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 665.0㎡, 공시지가는 596,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. ‘어울림(D동)’은 11세대로 확인되며, 비교 가능한 54.36㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 소규모 다세대의 거래 표본 부족을 별도로 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기말소 동의가 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 잔금납부와 임차권등기 말소의 실무 순서 및 필요한 서류를 확인하세요.
- 시세 재확인. 비교 실거래가 2022.06. 240,000,000원 1건뿐이므로 현재 매매 호가·실거래를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 등기부상 임차권등기가 존재하므로 현황 점유와 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항을 목적에 맞게 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘임차권’보다 ‘확약 확인’이 핵심
처음 등기부만 보면 부담이 큽니다. 김봉수의 보증금은 240,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조라 현재 최저가에서는 72,391,200원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰돼 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 커져 실질취득가가 낮아지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출한 사실이 명시돼 있습니다. 이 조건이 최종 매각조건으로 그대로 유지된다면 매수인 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 현재 최저가인 170,800,000원 기준으로 볼 수 있습니다.
가격 비교값 240,000,000원 대비 최저가는 71.2%지만, 거래 표본은 1건에 불과합니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 확약 원문과 현재 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 다세대”입니다.
