수원지방법원 2025타경53590. 경기도 광주시 삼동 라팰리스 108동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 이성길은 2021.04.28 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2021.12.20 설정된 박철용의 근저당권 채권최고액 130,000,000원입니다.
표면적으로 가장 큰 위험은 말소기준보다 먼저 전입한 윤세미의 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2021.05.04, 확정일자는 2021.04.23, 보증금은 240,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없다면 배당 후 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출한 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 윤세미 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53590 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 234-4 라팰리스 108동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이성길 · 2021.04.28 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.12.20 박철용 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단·동래구 압류, 엠메이드대부 유한회사 가압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년과 2022년에 있었던 일부 압류·경매개시결정과 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤세미 | 2021.05.04 / 2021.04.23 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 확약 전 73,081,400원 인수 구조 · 확약 반영 실질 0원 |
| 장정수 | 2024.02.26 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 배당요구 2026.01.21 |
장정수는 2024.02.26 전입으로 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력 없는 후순위 점유자이므로 윤세미 확약 밖에서 별도의 보증금 인수 위험이 발생하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 싸지만 표본의 시점과 환금성을 함께 봐야 한다
라팰리스 108동의 면적 일치 실거래 표본은 57.95㎡ 1건입니다. 2021.08, 1층 거래가 235,000,000원이며 감정가는 243,000,000원, 현재 최저매각가는 170,100,000원입니다. 최저가는 이 실거래 표본의 72.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 57.95㎡ | 1 | 235,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2021.08이므로, 170,100,000원이 235,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하기는 어렵습니다. 특히 라팰리스(108동)는 8세대이고, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.9회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 가격 가점보다 거래 표본 부족과 환금성 리스크를 더 크게 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 윤세미 보증금 | 240,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 근저당권 · 박철용 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 34,170,905원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 윤세미 보증금 부족분 73,081,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 인수조건확약서가 해당 임차권에 적용되므로 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 경강선 삼동역 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·임야 등이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경강선 삼동역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 612,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 라팰리스 108동은 8세대이고 면적 일치 실거래 표본은 1건으로, 거래가격 판단의 표본 신뢰도가 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 윤세미 보증금 미배당액은 현재 배당표상 73,081,400원이지만, 인수조건확약서 때문에 실질 인수 0원으로 판단한 사건입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 장정수 점유 확인. 2024.02.26 전입으로 대항력은 없지만 현재 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인되는 면적 일치 실거래가 2021.08의 1건뿐이므로 최근 인근 다세대 실거래와 현장 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모, 평균 유찰 4.9회, 매각률 0.0%라는 지표를 감안해 향후 매도기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 환금성은 남는다”
이 사건은 처음 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 170,100,000원에 낙찰받아도 73,081,400원을 추가 인수하는 구조처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 인수조건확약서를 제출했으므로, 해당 임차권에 한해 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실제 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 2021.08 실거래 235,000,000원의 72.4%지만 그 비교표본은 단 1건이고, 라팰리스 108동은 8세대이며 관련 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회, 매각률은 0.0%입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 과거 실거래 한 건만 보고 싸다고 단정해서는 안 되는 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 확약서 원문 확인과 현재 현장 시세·환금성 검증입니다.
