수원지방법원 2025타경53782. 광주시 쌍령동 쌍령낙원타운하우스 1동 4층 401호, 전용 75.47㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 백영현은 2021.08.24 매매로 240,000,000원에 취득했고, 그보다 하루 앞선 2021.08.23 최진영의 주민등록·점유가 시작됐습니다. 최진영의 임대차계약일은 2021.08.07, 확정일자는 2021.08.09이며 보증금은 240,000,000원입니다.
말소기준권리는 2021.10.14 설정된 김상국의 근저당권 채권최고액 180,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인 구조가 됩니다. 통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 수렴하는 유형이지만, 이 사건은 매각물건명세서에 별도의 인수조건확약서가 존재한다는 점이 결정적으로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 225 쌍령낙원타운하우스 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.47㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 백영현 (2021.08.24 매매, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
현재 확인된 실제 임차인은 최진영 1명입니다. 전입·점유 2021.08.23은 말소기준 근저당 2021.10.14보다 빠르고, 확정일자 2021.08.09와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 2023.09.04에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진영 | 240,000,000원 | 2021.08.23 | 2021.08.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
확약을 반영하지 않는 원칙적 배당 계산에서는 현재 최저가 147,700,000원 기준 임차보증금 미배당액 95,167,800원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 이 사건은 위 확약에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 확약의 효력은 해당 임차인에 한정되며, 현재 확인된 임차인은 최진영 1명입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실거래 표본이 너무 적다
쌍령낙원타운하우스(1동)는 총 8세대, 사용승인일은 2011.04.06입니다. 대상 전용면적 75.47㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건이며, 2021.08 4층 거래가 240,000,000원입니다. 제공된 최근12개월 평균금액과 전체 평균금액도 모두 240,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 75.47㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 평균 | 75.47㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저매각가 147,700,000원은 제공된 최근12개월 평균 240,000,000원의 61.5% 수준입니다. 확약을 반영하면 실질취득 역시 147,700,000원이므로 단순 수치상으로는 실거래 지표보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.08의 1건뿐이고 별도의 최근 가격 추세 지표도 제시돼 있지 않아, 이 61.5%만으로 현재 시세 대비 충분히 싸다고 단정하는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 1. 임차인 최진영 보증금 | 240,000,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 근저당권 · 김상국 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 68,692,131원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최진영 보증금은 144,832,200원이 배당되고 95,167,800원이 부족합니다. 원칙적 대항력 계산에서는 이 부족분이 매수인 인수액이지만, 본 사건은 대항력 포기·임차권등기말소 확약이 있어 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 현황상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 입지. 광주푸른초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건, 사용승인일 2011.04.06. 기본적인 위생·급배수 및 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 546.0㎡, 제1종일반주거지역의 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 726,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 제공된 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 시세 확인과 재매각 가격 산정의 불확실성이 상대적으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본 건의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 확약 적용 대상을 다시 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 을구 6번 최진영 주택임차권은 보증금 240,000,000원, 주민등록·점유 2021.08.23, 확정일자 2021.08.09입니다.
- 배당 부족액과 실질 인수 구분. 배당표상 미배당은 95,167,800원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 응찰가 판단이 크게 달라집니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2021.08의 240,000,000원 1건입니다. 61.5%라는 비율만으로 현재 시세보다 싸다고 확정하지 말고 현장 시세를 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본이 적습니다. 낙찰 후 재매각이나 담보가치 판단 시 거래 빈도를 보수적으로 보세요.
- 세금·비용 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 및 명도 관련 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 존재
이 사건을 표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 147,700,000원에서는 95,167,800원이 미배당되는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기말소에 동의하는 인수조건확약서를 제출했다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 147,700,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 제공된 실거래 지표 240,000,000원과 비교하면 최저가는 61.5% 수준이지만, 그 근거 거래가 2021.08의 단 1건이고 단지도 8세대에 불과합니다. 그래서 이 물건은 “권리 핵심은 확약으로 정리됐지만, 가격은 단일 과거 거래만 보고 낙관하면 안 되는 다세대”로 정리하는 편이 적절합니다.
