수원지방법원 2026타경3. 경기도 광주시 도척면 진우리 ‘화이트하임’ 109동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 2019.06.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 대상 면적은 54.35㎡입니다. 현재 최저매각가는 114,800,000원으로 감정가 164,000,000원의 70%까지 한 차례 내려왔습니다.
권리관계의 중심은 2020.10.30. 설정된 국민은행 근저당입니다. 이보다 앞선 성남중앙신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 국민은행 근저당 이후 설정된 디지비캐피탈 근저당과 아이엠캐피탈 가압류는 경매 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경3 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 진우리 248-4 화이트하임 109동 4층 402호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 도척면 진말길 28-21 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 54.35㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·현관·발코니 등 · 4층 건 내 402호 |
| 소유자 | 최광열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 176,574,482원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.09.18. 성남중앙신용협동조합 근저당은 이후 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2020.10.30. 국민은행 근저당입니다. 그 뒤의 디지비캐피탈 근저당 48,000,000원, 아이엠캐피탈 가압류 27,029,767원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서 채권 전액이 변제되지 않지만 그 미배당분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니어서 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 42.1%, 하지만 거래가 너무 오래됐다
확인 가능한 화이트하임 109동 동일 면적 54.35㎡ 실거래는 2021.12 3층 273,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 114,800,000원은 이 거래가의 42.1%에 해당하고 감정가 164,000,000원 역시 당시 거래가보다 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 54.35㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 확인 표본 | 54.35㎡ | 1건 | 273,000,000원 |
다만 이 수치를 그대로 현재 시세로 읽어서는 안 됩니다. 확인 거래가 2021년 12월 한 건뿐이고 그 이후의 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 과거 거래가의 42.1%라는 사실은 분명하지만, 현재 시장가격 대비 58% 싸다는 의미로 해석할 수는 없습니다. 거래 표본 부족은 이 물건의 가장 큰 가격판단 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,407,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 189,420,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 27,029,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,407,200원을 제외한 112,392,800원이 국민은행에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권액 264,449,767원 대비 미배당은 152,056,967원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 114,800,000원 | 112,392,800원 | 152,056,967원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 185,936,247원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 209,610,303원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 권리인수 위험이 커지는 구조가 아니라, 매입가격과 시장가 검증의 문제가 중심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 도척면 진우리 ‘진우삼거리’ 북서측 근거리 화이트하임단지 내에 위치하며, 인근은 다세대주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일 2019.06.14. 도시가스 개별난방·상하수도·위생·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 각각 4m 이상의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 342,800원/㎡, 토지면적 532㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 화이트하임 109동은 8세대 규모이며 확인 가능한 동일면적 거래가 1건뿐이어서, 매입 전 실제 매도 가능가격과 대출 가능금액을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·현장 점유상태를 반드시 대조하세요.
- 최근 시세 별도 확인. 확인 실거래가 2021.12 한 건뿐이므로 273,000,000원을 현재 시세 기준으로 사용해 입찰가를 정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모인 만큼 아파트보다 거래 빈도와 대출조건이 제한될 수 있으므로 매도기간과 금융조건을 먼저 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 디지비캐피탈 근저당·아이엠캐피탈 가압류가 배당받지 못하더라도 제시된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제가 포함돼 있으므로 실제 취득·이용 시 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 ‘현재 시세 확인’이 먼저
이 물건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 이미 말소된 선행 근저당을 제외하면 2020.10.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 디지비캐피탈 근저당과 아이엠캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 인수액은 0원입니다.
반면 가격판단은 단순하지 않습니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 114,800,000원까지 내려왔고, 확인 실거래 273,000,000원 대비 42.1%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 그 거래는 2021.12의 단 한 건입니다. 현재 시장을 설명하기에는 시간도 오래됐고 표본도 부족합니다. 따라서 이 물건은 “70%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라 “인수 0의 단순한 권리를 확보하되, 최근 인근 거래와 실제 환금가격을 확인한 뒤 가격을 정하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
