수원지방법원 2026타경50004. 하남 미사역 북동측 인근의 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 8층 803호 오피스텔입니다. 공부상 용도 역시 업무시설(오피스텔)이고 실제 이용상태도 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사토요디맨드로, 2022.05.18. 소유권을 이전받았고 거래가액은 150,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 등기부상 근저당 숫자보다 임차권의 시간 순서가 핵심입니다. 2020년 농협은행 근저당 84,000,000원은 2022.04.20. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2026.01.05. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정인데, 임차인 이재현의 주민등록·점유개시는 2022.04.22.이고 확정일자는 2022.04.04.입니다. 즉 말소기준보다 앞선 임차인이고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 8층 803호 · 경기도 하남시 미사강변한강로 295 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 10층 건물 중 8층 803호 |
| 소유자 | 주식회사토요디맨드 (2022.05.18. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 183,794,412원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2026.04.24. 하남시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 3번 주택임차권은 말소기준 이전 권리여서 구조가 정반대입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다, 임차보증금 160,000,000원의 미배당 잔액이 낙찰자에게 따라온다는 점이 우선입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재현 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.04.22 | 2022.04.04 | 2024.05.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
이재현은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자는 2022.04.02., 확정일자는 2022.04.04., 주민등록과 점유개시는 2022.04.22.입니다. 배당요구도 했지만 현재 회차 매각대금으로 보증금 전액을 회수할 수 없으므로, 미배당 잔액이 사라지는 것이 아니라 매수인 인수로 전환됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 84,000,000원 | 77,912,000원 | 161,912,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 58,799,999원 | 102,658,401원 | 161,458,400원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,159,999원 | 119,980,881원 | 161,140,880원 |
따라서 이 물건은 최저가 84,000,000원을 가격 비교 기준으로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 161,912,000원이며, 감정가 120,000,000원보다도 41,912,000원 큽니다. 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 이재현 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 183,794,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 84,000,000원 중 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 77,912,000원은 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사 청구액 183,794,412원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북동측 인근으로, 상업·업무용 건물·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남서측 미사강변한강로, 북동측 인근 미사대로가 통과하고 인근 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 소재합니다.
- 건물. 2020.01.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 803호입니다. 승강기·급배수·위생·소방·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 미사강변한강로, 북서측 및 북동측으로 폭 약 10m 내외의 보행자도로에 접합니다.
- 용도·공부. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당하며, 기재된 토지거래계약 허가구역의 대상 범위와 매수인 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 84,000,000원에 낙찰받아도 임차보증금 미배당 77,912,000원을 인수해 총 부담은 161,912,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 161,458,400원, 3회 유찰 시 161,140,880원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권의 주민등록일자 2022.04.22., 점유개시일자 2022.04.22., 확정일자 2022.04.04., 보증금 160,000,000원을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현재 계산상 임차인 예상배당은 82,088,000원이며 부족분 77,912,000원이 인수됩니다. 실제 배당 결과에 따라 잔액을 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 전유부분 전부에 주택임차권이 등기되어 있으므로 현재 점유상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 조세 등 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,400만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 숫자를 어디에서 보느냐에 따라 판단이 완전히 달라집니다. 최저매각가만 보면 감정가 120,000,000원에서 84,000,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이재현의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후에도 77,912,000원이 남습니다. 이 잔액을 낙찰자가 인수하므로 실질취득은 161,912,000원입니다.
더 유찰돼도 본질은 변하지 않습니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 58,799,999원으로 내려가지만 인수액은 102,658,401원으로 늘고, 3회 유찰 시 낙찰가는 41,159,999원이지만 인수액은 119,980,881원으로 커집니다. 결국 총 부담은 계속 160,000,000원대에 머뭅니다. 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 임차보증금’을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
