수원지방법원 2026타경50004. 경기도 하남시 망월동 미사역 북동측에 위치한 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 8층 803호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사토요디맨드이며, 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가 120,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가격은 41,160,000원까지 내려왔습니다.
그런데 이 물건의 핵심은 저렴해 보이는 매각가격이 아니라 경매 이전부터 보호받는 임차인의 보증금입니다. 임차인 이재현은 2022.04.22. 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.04.입니다. 이후 2024.05.03. 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2026.01.05. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 임차보증금이 배당에서 전액 회수되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건은 낙찰가와 실제 취득 부담을 반드시 분리해 보아야 하는 경매입니다. 최저가만 놓고 감정가 대비 할인율을 계산하면 실제 자금 부담을 크게 잘못 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 8층 803호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변한강로 295 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상 10층 중 8층 |
| 사용승인 | 2020.01.15. · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 주식회사토요디맨드 (2022.05.18. 소유권이전, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 | 120,000,000원 |
| 최저매각가격 | 41,160,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국주택금융공사 / 183,794,412원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.05. 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 이재현 · 보증금 160,000,000원 · 을구 3번 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권
2026.04.24. 접수된 하남시 압류는 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 등기상 압류가 말소된다는 사실과, 세금 관련 배당순위·매수인 부담이 모두 해소된다는 것은 별개의 문제입니다. 실제 배당에서는 당해세 등 우선순위가 추가로 문제될 수 있으므로 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 확인
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 이재현 1명입니다. 전유부분 전부를 대상으로 하는 주택임차권등기가 존재하며, 보증금은 160,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재현 을구 3번 임차권 |
전유부분 전부 2022.04.02. 계약 |
160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
| 실제 임차인 | 이재현 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.04.02. |
| 확정일자 | 2022.04.04. |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.04.22. |
| 임차권등기 | 2024.05.03. (을구 3번, 2024카임58) |
| 임차보증금 | 160,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 전입·점유가 앞섬 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 예상 배당 | 40,019,120원 (현재 최저가 가정) |
| 예상 미배당액 | 119,980,880원 |
확정일자는 2022.04.04.이고 전입·점유개시일은 2022.04.22.입니다. 확정일자가 전입일보다 앞서더라도 대항요건 및 우선변제 요건을 함께 갖춘 시점을 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건에서는 그 시점 역시 말소기준인 2026.01.05.보다 앞섭니다.
임차권등기는 임차인의 보증금반환채권을 보호하기 위한 권리입니다. 현재 실제 거주 여부와 별개로 등기된 임차권의 효력 및 보증금 반환 관계를 검토해야 합니다. 따라서 현재 점유자가 없다는 사정만으로 인수 부담이 없어지는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,140,880원 |
| 1. 임차인 이재현 · 우선변제 | 160,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 183,794,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당표 확정 시 금액과 우선순위가 달라질 수 있습니다.
현재 최저가 41,160,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 160,000,000원 중 지급되지 못하는 금액은 119,980,880원입니다.
+ 임차보증금 인수 119,980,880원
= 161,140,880원
이는 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등을 제외한 예상 부담입니다. 집행비용이 먼저 공제되는 배당구조이므로 임차보증금 160,000,000원보다 실질 부담이 다소 커집니다. 단순한 4,116만원 취득이 아닙니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다
대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하면 낙찰자가 부족분을 인수합니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액도 줄고, 매수인의 보증금 인수액은 늘어납니다. 따라서 유찰만으로 실질취득 비용이 크게 떨어지지 않습니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 (현재) 감정가 34.3% |
41,160,000원 | 119,980,880원 | 161,140,880원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
28,812,000원 | 132,106,616원 | 160,918,616원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
20,168,400원 | 140,594,631원 | 160,763,031원 |
실질취득 부담 = 각 회차의 매각가격 + 해당 회차의 예상 매수인 인수액. 각 회차의 집행비용 추정 차이로 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 취득 부대비용은 별도입니다.
⑤ 가격 검토 — 감정가보다 높은 실질취득 부담
이 물건의 감정가는 120,000,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준이지만, 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담은 161,140,880원으로 감정가를 웃돕니다. 차액은 41,140,880원입니다.
과거 등기상 거래가액도 참고할 만합니다. 2020.02.25. 소유권이전 당시 거래가액은 158,316,870원이었고, 2022.05.18. 현재 소유자에게 이전된 거래가액은 150,000,000원이었습니다. 다만 이는 해당 물건의 과거 등기상 거래금액으로, 현재 시장가격이나 동일 면적의 최근 실거래 시세를 의미하지는 않습니다.
현재 시세 수준과 가격 추세를 검증할 최근 거래 비교자료가 없어, 실질취득 부담이 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 확인되는 감정가보다 총부담이 높은 만큼 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북동측 인근입니다. 주변에는 상업·업무용 건물, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 남서측에 미사강변한강로, 북동측 인근에 미사대로가 통과합니다. 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 인근에 있으며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.01.15. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물의 8층 803호입니다. 급배수·위생·소방·승강기·난방설비 등이 갖추어진 건물입니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 아파트와 동일한 매매시장이나 가격 기준으로 단순 비교해서는 안 됩니다.
- 도로 및 토지. 남서측 폭 약 20m의 미사강변한강로와 북서측·북동측 폭 약 10m 내외의 보행자도로에 접합니다. 토지는 3필지 일단의 평지로 오피스텔 건부지로 이용됩니다.
- 도시계획. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역입니다. 공공주택지구, 과밀억제권역 및 기타 토지이용 제한사항이 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정사항 중 하남시 전역 아파트 용도 한정 항목이 있으므로, 본건 오피스텔에 대한 실제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 미사역 인근 입지의 장점은 있으나, 오피스텔의 임대수요·실거래 수준·공실 가능성을 함께 확인해야 합니다. 특히 본건은 선순위 보증금 인수로 실질취득 부담이 커지므로 일반적인 오피스텔 매매가격과 직접 비교한 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권등기. 을구 3번 이재현의 주택임차권등기를 원본으로 확인하고, 보증금 160,000,000원의 인수 관계를 정확히 파악해야 합니다. 매각물건명세서에는 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
- 보증금 반환 관계. 실제 보증금 반환 여부, 일부 변제 또는 정산 사실, 임차권등기 말소 가능성과 말소 조건을 확인해야 합니다. 단순 구두 설명만으로 인수액이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당순위 및 실제 인수액. 현재 예상 미배당액은 119,980,880원이지만, 집행비용·당해세 등 실제 배당순위에 따라 금액이 변동될 수 있습니다. 최종적인 매수인 인수액은 배당 결과를 기준으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득 총액. 낙찰가만으로 수익성을 계산하지 말고 보증금 인수액, 취득세, 등기비용, 미납 관리비 및 명도 관련 비용을 함께 고려해야 합니다.
- 신청채권자의 배당. 한국주택금융공사의 청구액은 183,794,412원이나, 현재 배당 시뮬레이션에서는 예상배당이 0원입니다. 경매신청의 기초가 된 채권 및 다른 채권과의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 점유 및 인도. 등기된 임차권과 현재 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 여부를 단정할 수 없고, 인도 과정에서 보증금 반환 문제가 연결될 수 있습니다.
- 현재 시세 검증. 미사롯데캐슬헤븐시티2의 동일 용도·유사 면적 오피스텔에 대한 최근 실거래와 호가, 임대료 및 공실 수준을 확인해야 합니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담입니다.
- 세금·관리비. 하남시 압류의 원인 및 금액, 당해세 관련 사항, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다. 등기상 압류가 소멸한다고 모든 부수 부담이 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,116만원에 낙찰받아도 4,116만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 경매 할인율이 아닙니다. 낙찰자가 실제로 얼마를 부담해야 취득할 수 있는가입니다.
수원지방법원 2026타경50004 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 803호는 3회 유찰로 최저가가 41,160,000원까지 내려왔습니다. 그러나 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인 이재현의 보증금 160,000,000원이 존재하고, 그 보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
현재 가정에서 낙찰대금과 인수액의 합계는 161,140,880원입니다. 추가 유찰을 가정해도 총부담은 약 1억 6,000만원 수준입니다. 감정가 120,000,000원보다 높은 부담이며, 현재 시장가격 대비 저평가 여부도 입증되지 않았습니다.
따라서 단순한 저가 낙찰을 기대한 입찰은 피하는 것이 합리적입니다. 보증금 반환·임차권 말소 관계가 명확해지거나, 실질취득 부담 전체를 정당화할 객관적인 시세 근거가 확보되지 않는 한, 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득 부담은 높습니다. 이 경매의 위험은 낙찰대금이 아니라, 낙찰 후에도 남는 선순위 임차보증금입니다.
