수원지방법원 2026타경50029. 하남시 풍산동 하남테크노밸리유1센터 1층 디-111에이호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 김명희는 2021.08.20 소유권이전 등기를 마쳤고 등기부 거래가액은 750,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 신용보증기금·국민은행·중소기업은행·KB국민카드의 가압류와 국·국민건강보험공단·하남시의 압류, 그리고 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 채권이 많이 남는다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층 디-111에이호 · 도로명 경기도 하남시 하남대로 947 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김명희 · 2021.08.20 소유권이전 등기 · 거래가액 750,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 634,000,000원 / 443,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 629,276,176원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가 기타참고사항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.08.20 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고, 현재 경매도 중소기업은행이 신청했습니다. 그보다 앞선 2019.10.31 국민은행 근저당권 1,788,000,000원은 2021.08.20 이미 말소됐습니다. 2023.01.04 국세 압류 역시 2023.03.13 해제로 말소됐습니다.
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수형 구조나 우선변제권 배당 문제는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 매각 전 원문 서류와 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 443,800,000원으로 감정가 634,000,000원의 70%입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 70%를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 해석할 수 없습니다. 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가·현재 최저가·회차별 최저가뿐입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 443,800,000원 | 503,579,943원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 310,660,000원 | 635,031,183원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 217,462,000원 | 726,924,411원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 미배당 확대는 채권자의 회수 문제이지, 그 금액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조로 제시돼 있지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,838,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 436,962,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 58,498,059원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 14,624,515원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 133,269,849원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,149,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 940,541,943원 중 436,962,000원이 배당되고, 미배당은 503,579,943원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 덕풍초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물에는 위생설비·급배수설비·주차장·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 접도. 토지는 북측·서측·남측으로 각각 노폭 약 40미터·20미터·25미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 감정평가 기재상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있습니다. 기재된 허가대상은 아파트 용도 또는 외국인 등의 주택 매수로 특정돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 현재 이용상태가 근린생활시설이므로, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성이나 적정 매입가를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.08.20 을구 3번 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 매각 전에 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 별도 실시. 현재 최저가 443,800,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. ‘70%’를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 443,800,000원, 2회 유찰 시 310,660,000원, 3회 유찰 시 217,462,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.20 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 443,800,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별도입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 물건은 감정상 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 전까지 보류입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기보다는 실제 거래·점유·수익·세금 배당을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
