수원지방법원 2026타경50029. 경기도 하남시 풍산동의 하남테크노밸리유1센터 1층 디-111에이호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기 대상은 집합건물이며 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트나 일반 주거용 물건처럼 접근해서는 안 됩니다.

소유자 김명희 씨가 2021년 8월 20일 750,000,000원에 취득한 뒤, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금·국민은행·중소기업은행·케이비국민카드의 가압류와 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 이어졌고, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준 이후의 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 후순위 채권자가 배당을 받지 못한다는 사실과 매수인이 채무를 인수한다는 사실은 전혀 다릅니다. 이 사건에서는 추정 채권 미배당액이 크더라도 해당 금액을 그대로 매수인의 취득비용에 더하지 않습니다. 다만 조세의 우선순위와 미확인 임차인·점유 문제는 별도의 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행

권리의 중심은 2021년 8월 20일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 신용보증기금·국민은행·중소기업은행·케이비국민카드의 가압류와 국세·건강보험·지방세 관련 압류, 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

2019년 설정됐던 국민은행의 채권최고액 1,788,000,000원 근저당권은 2021년 8월 20일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 인수 근저당권으로 취급하거나 해당 금액을 매수인 부담에 합산해서는 안 됩니다. 종전 신탁등기 역시 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

감정가 634,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 217,462,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 하락이지만, 이는 감정평가액 대비 하락폭일 뿐 실제 거래시세에 대한 할인율이 아닙니다.

이 물건의 최근 거래가격을 기준으로 한 시세 수준은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 현 시세보다 저렴한지, 감정평가 당시의 가치가 현재도 유지되는지 판단하기 어렵습니다. 근린생활시설은 상권, 임차수요, 실제 임대료, 공실 가능성, 이용상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

현재 회차 외의 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각 일정과 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,462,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,844,468원을 제외한 213,617,532원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 추정 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당은 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권액 단순 합계는 940,541,943원, 예상 채권자 배당액은 213,617,532원, 추정 미배당액은 726,924,411원입니다. 이 금액은 채권자 측 미회수액으로, 매수인 인수액 726,924,411원을 뜻하지 않습니다. 동일 채권의 중복 가능성, 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시 배당 변화

추가 유찰이 발생하면 낙찰자의 입찰가격은 낮아지지만 채권자에게 배당되는 금액도 줄어들고 미배당 채권은 늘어납니다. 제시된 각 회차의 배당 추정상 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.

다만 이는 현재 확인되는 등기권리와 추정 배당을 전제로 한 결과입니다. 미확인 대항력 임차인이나 매수인이 별도로 부담하는 권리가 발견되는 경우 실질취득금액은 달라질 수 있습니다. 따라서 최저가 자체를 최종 취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 풍산동 덕풍초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 있습니다.
• 토지 및 도로. 건물 부지는 지식산업센터·창고·지원시설 등의 부지로 이용됩니다. 북측·서측·남측으로 각각 약 40m·20m·25m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구)이며 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 사항이 있습니다. 개별 호실의 적법한 업종과 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 현황과 건축물대장에 대한 최종 확인은 별도입니다.
• 환금성. 근린생활시설이므로 주거용 아파트와 달리 실제 상권, 점포 접근성, 임대수요와 영업 적합성이 중요합니다. 3회 유찰 사실만으로 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본, 실제 점유자, 사업자등록, 임대차보증금·확정일자 등을 확인하세요.
• 조세 압류 확인. 국세·지방세·건강보험 관련 압류의 현황과 교부청구액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해 실제 우선배당 영향을 점검하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래와 매물 가격, 임대료를 비교해 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 대지 표기와 실제 근린생활시설 이용상태를 구분하고, 건축물대장·등기부·매각 대상 범위를 대조하세요.
• 수익성 및 공실. 현재 영업·점유 현황과 임대 가능한 업종, 공실 가능성, 관리비 수준을 확인하세요. 실제 임대수익이 검증되지 않은 상태에서 수익률을 가정하면 위험합니다.
• 인수금 재검토. 배당 추정상 인수액 0원은 확인된 등기권리를 기준으로 한 값입니다. 미확인 임차인, 유치권 등 별도 권리 주장 가능성과 명도 비용을 조사하세요.
• 미납 관리비. 집합건물의 공용부분 관리비 등 낙찰자에게 부담될 수 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 회차별 전략. 4회·5회 유찰 시나리오를 참고하되 추가 유찰을 확정적으로 가정하지 말고, 검증한 시세와 실질취득비용을 기준으로 입찰가격을 정하세요.
• 원본 대조. 매각 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·법원 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 가치

이 물건에서 눈에 띄는 숫자는 분명합니다. 감정가 634,000,000원, 현재 최저가 217,462,000원, 그리고 3회 유찰입니다. 여기에 말소기준 이후의 등기권리가 원칙적으로 소멸하고 배당 추정상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 낮아진 최저가만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다. 근린생활시설의 현재 시세가 검증되지 않았고, 임대관계가 미상이며, 국세·지방세 등 압류가 여러 건 존재합니다. 특히 미확인 점유와 임대차는 등기부상 말소 여부만으로 해소되는 문제가 아닙니다.

현 단계의 결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 점유 위험의 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 위험이 해소되지는 않습니다. 주변 거래·임대수익·현장 점유·조세 내역을 확인한 뒤 비로소 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.