수원지방법원 2026타경50045. 경기도 광주시 양벌동 소재 다세대주택으로, 감정가 157,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 109,900,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 먼저 을구 6번 주택임차권을 정확히 읽는 데 있습니다. 임차인 강윤희의 보증금은 190,000,000원이고 주민등록·점유개시일은 2021.09.03, 확정일자는 2021.07.21입니다. 등기상 말소기준으로 선언된 2026.01.09 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 경매입니다.
현재 회차의 배당 계산상 집행비용 2,338,600원을 먼저 빼고 임차인에게 107,561,400원이 배당되어, 보증금 부족분은 82,438,600원입니다. 일반 규칙만 적용하면 낙찰가 109,900,000원에 이 부족분을 더한 부담구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했습니다. 따라서 강윤희 임차권에 관해서는 룰상 인수 82,438,600원, 확약 반영 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 276-29 1동 1층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조건흠 · 2021.09.08 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 반전
과거 성남중앙신용협동조합 근저당 2건은 2016.07.11 해지로 말소됐고, 우리은행 근저당도 2021.09.03 해지로 말소됐습니다. 2023.08.24 동양자산관리대부주식회사 가압류 13,594,132원 역시 2024.08.01 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2023.09.19 등기된 강윤희의 주택임차권입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 별도 임차인 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강윤희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.09.03 | 2021.07.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 비교 — 57.8%지만, 비교거래는 1건뿐
동일 면적 53.17㎡의 확인된 실거래는 2021.09 1층 190,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 109,900,000원은 이 거래가의 57.8%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 거래 표본이 한 건뿐이고 최신 거래 역시 2021.09이므로 이 수치를 현재 시세의 확정적 기준으로 사용하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 53.17㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 평균 | 53.17㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
신세계드림빌(B동)은 총 10세대, 사용승인일은 2016.05.25입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이고, 확인된 낙찰금액·낙찰일 자료는 없습니다. 따라서 109,900,000원이 190,000,000원보다 낮다는 사실은 분명하지만, 실거래 1건만으로 현재 적정가를 단정하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 임차인 강윤희 보증금 | 190,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차보증금 부족분 82,438,600원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 인수조건확약서로 해당 임차권의 대항력 포기·말소 동의가 명시되어 있어, 룰상 인수액 82,438,600원과 매수인 실질 인수액 0원은 구분해서 봐야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 109,900,000원 | 82,438,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 76,930,000원 | 114,854,740원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 53,851,000원 | 137,518,318원 | 0원 |
확약을 무시하면 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나는 전형적인 인수형입니다. 그러나 확약을 적용하면 각 회차에서 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 매수인의 실질취득은 각 회차의 낙찰가를 기준으로 보게 됩니다. 이 사건에서는 이 두 계산을 혼동하지 않는 것이 권리분석의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 양벌동 소재 양벌초등학교 북측 인근으로, 주변에는 다세대주택·학교·임야·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제202호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 남측으로 경사진 토지를 계단식으로 정지한 공동주택 건부지이며, 토지면적은 685.0㎡, 공시지가는 585,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 신세계드림빌(B동)은 총 10세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 확인을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실질 인수액을 바꾸는 핵심이므로, 입찰 전 인수조건확약서 원문과 매각물건명세서를 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 82,438,600원과 0원을 혼동하지 않기. 현재 배당계산상 미배당 보증금은 82,438,600원이지만, 확약 반영 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 동일 면적 거래는 2021.09의 190,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 57.8%라는 숫자만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이고 확인 거래도 적으므로 실제 매도기간과 매수층을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 토지 이용규제. 자연녹지지역을 비롯한 각종 포함 규제가 확인되므로 토지이용계획과 향후 이용 제한을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로만 보면 위험도가 높은 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 강윤희의 보증금 190,000,000원이 감정가 157,000,000원과 현재 최저가 109,900,000원을 모두 웃돌고, 현재 배당계산만 적용하면 부족분 82,438,600원이 남기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출해 결론이 달라집니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리 측면의 가장 큰 부담은 확약으로 해소됐습니다. 문제는 가격 판단의 근거가 빈약하다는 점입니다. 현재 최저가 109,900,000원은 확인된 190,000,000원 거래의 57.8%지만, 그 거래는 2021.09 한 건뿐입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 현재 시세 추가 확인이 필수. 이 사건은 “낮은 최저가”보다 “확약서의 효력과 소규모 다세대의 실제 환금가”를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
