수원지방법원 2026타경50056. 경기도 하남시 망월동 미사리버파크 1층 103호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다. 12층 건물의 1층 점포로, 일반적인 주거용 아파트나 나대지 경매로 해석해서는 안 됩니다.

소유자 이도현은 2022년 10월 14일 거래가액 1,140,804,860원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정되었고, 이후 추가 근저당권과 압류가 발생했습니다. 중소기업은행이 임의경매를 신청하여 현재 3회 유찰 상태입니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 선순위 근저당권과 후순위 권리의 매각 소멸 구조상 등기상 인수 부담은 확인되지 않습니다. 둘째, 감정가의 약 34%까지 내려온 최저가가 실제 거래가치보다 낮은지는 별개입니다. 상업시설은 공실·임대차·상권·관리비 등에 따라 실현 가능한 매각가격이 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 중소기업은행 근저당이 말소기준

권리관계의 기준점은 2022년 10월 14일 중소기업은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원으로, 이 권리는 매각에 따른 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 송민종 근저당권 160,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 하남시 압류 및 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 사용관계는 재확인

103호에는 배수현이라는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 3,450,000원이며, 전입신고일은 2023.07.21입니다. 이는 말소기준 근저당권 설정일인 2022.10.14.보다 늦습니다.

전입신고가 말소기준권리 이후이므로 선순위 근저당권에 대항하지 못하는 것으로 분류됩니다. 확정일자·배당요구 여부 및 별도의 상가임대차 대항요건 충족 여부는 확인이 필요합니다.

또한 임차인의 최우선변제 해당 여부는 실제 임대차 성격과 관련 법정 요건에 따라 별도로 확인해야 합니다. 배당요구와 확정일자도 확인되지 않아 임차인에게 예상배당액을 임의로 산정하지 않습니다.

③ 최저매각가 분석 — 감정가 대비 큰 하락, 시세 메리트는 미확정

이 물건은 감정가 1,250,000,000원에서 3회 유찰되어 428,750,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다.

1층 상가는 같은 건물이라도 출입 동선, 도로 노출, 가시성, 점포 전면폭, 전용면적, 임차업종, 공실 가능성에 따라 가치가 달라집니다. 감정가보다 많이 하락했더라도 실제 매수 수요가 제한적이면 다시 매각하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 428,750,000원 낙찰 가정)

집행비용 추정치와 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 중소기업은행의 실제 청구액은 929,855,357원으로 채권최고액과 구별해야 합니다. 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰별 배당 시나리오

추가 유찰을 가정하면 최저가와 채권자 배당액이 함께 줄어듭니다. 반면 말소 대상 근저당권의 미배당액은 늘어나는 구조입니다.

중소기업은행의 청구액 929,855,357원은 현재 회차와 추가 유찰 가정 모두에서 전액 충족되지 않습니다. 송민종의 후순위 근저당권도 배당 여력이 없는 구조입니다. 다만 이러한 채권 부족은 매수인 인수 0원이라는 권리 판단과 별도로 이해해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 남서측 인근. 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 및 오피스텔이 혼재한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 미사역 및 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층 103호. 기본적인 위생·급배수·전기·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 18m, 동측 약 15m, 서측 약 15m 도로에 접한 건물 부지로, 점포의 실제 노출 위치와 출입 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구 등의 사항이 기재되어 있습니다. 주택 또는 아파트를 대상으로 한 토지거래허가구역 표기를 본 소매점에 동일하게 적용한다고 단정할 수 없으며 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 위반사항. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철 접근성과 상업지역 입지는 장점이지만, 1층 점포의 실제 임대수익과 매매 수요가 확인되지 않았습니다. 3회 유찰 사실을 고려하면 현 가격에서도 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 대지로 표시된 사건 용도와 집합건물 1층 소매점이라는 이용현황을 원본 매각목록·건축물대장·감정평가서로 대조해야 합니다. 매각 대상과 대지권 범위도 확인하세요.
• 임차인 점유 실사. 배수현의 실제 점유 형태, 사업자등록 여부, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 상가 임대시장 조사. 미사리버파크 및 주변 유사 1층 점포의 실제 매매사례와 현재 임대호가를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인폭만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 공실·명도 비용. 대항력 없는 점유자라도 인도 협의와 법적 절차에 시간 및 비용이 들 수 있습니다. 공실이 발생했을 때의 관리비와 금융비용도 검토하세요.
• 미납 관리비. 상가의 공용부분 관리비 체납, 특별관리비, 운영 관련 미납금 등을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 압류 및 법정 우선채권. 국민건강보험공단·하남시 압류에 관한 배당관계와 미확인 세금·공과금의 우선순위를 원본으로 점검하세요.
• 차기 매각조건. 4회·5회 유찰 가격은 시뮬레이션입니다. 실제 추가 유찰 여부와 다음 매각기일은 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “유찰 폭보다 중요한 것은 실제 상가 가치”

미사리버파크 103호는 감정가 1,250,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 428,750,000원까지 하락한 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차보증금도 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 권리상 인수액은 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.

그러나 소매점의 실제 거래가치와 임대수익이 검증되지 않은 상태입니다. 3회 유찰된 상가라는 점과 임차인의 주거 신고·상가 이용현황이 일치하지 않는 점도 주의해야 합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 현재 최저가가 저렴한지는 최근 유사 상가 매매가격, 실제 임대차 상태, 점유·명도 가능성을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다. 감정가 대비 큰 할인율만 보고 성급히 응찰할 물건은 아닙니다.