수원지방법원 2026타경50077. 하남시 풍산동 인스타시티 17층 1720호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 서승희이며 2024.02.03. 매매를 원인으로 거래가액 145,000,000원에 취득한 등기가 있습니다. 등기상 현재 살아 있는 권리 가운데 말소기준은 2025.02.26. 주택도시보증공사의 1,816,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 서울보증보험주식회사 가압류, 유병주의 강제경매개시결정, 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기부보다 임차인입니다. 유병주는 2022.02.21. 전입했고 2026.02.19. 배당요구를 했습니다. 전입일만 보면 2025.02.26. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원을 그대로 확정값으로 받아들여서는 안 되며, 실제 미배당 보증금이 존재하는지 확인되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 17층 1720호 · 도로명 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 21층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 서승희 (2024.02.03. 매매 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유병주 / 165,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수위험을 분리해서 봐야 한다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.02. 설정된 국민은행 근저당권 106,800,000원은 2022.02.18. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류 71,215,430원, 2026.01.14. 강제경매개시결정, 2026.04.24. 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입 | 확정일자 / 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유병주 | 2022.02.21 | 확정일자 미상 · 보증금 미상 | 2026.02.19 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계상된 사람이 아니라, 임차인으로 표시된 사람은 실제 1명입니다. 특히 유병주는 이 사건의 강제경매 신청채권자와 이름이 동일하고, 등기부에도 2026.01.14. 채권자 유병주로 기재되어 있습니다. 자료에는 이에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다. 다만 이 관계만으로 임차관계나 대항력 여부를 확정할 수 없으므로, 보증금·임대차계약·점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 결론낼 근거는 없다
감정가는 142,000,000원, 현재 최저매각가는 99,400,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 69,580,000원(49%), 48,706,000원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에는 실거래 비교값이 제시되어 있지 않고, 임차인의 승계 가능 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 인수액이 확인되면 실제 취득 부담은 현재 최저가보다 커질 수 있으므로 가격 검토의 출발점은 실거래 확인과 임차보증금 확인이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,189,200원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 71,215,430원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 유병주 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 총액 2,052,215,430원 중 97,210,800원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,955,004,630원입니다. 신청채권자 유병주의 예상배당은 0원입니다. 다만 임차보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당순서와 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건은 오피스텔로 이용 중입니다. 업무시설·상업시설·오피스텔·아파트가 혼재한 지역에 위치합니다.
- 입지. 미사3동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에 업무시설과 상업시설, 주거시설이 함께 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 50m, 북동측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 21층 건물 내 17층 1720호이며, 급배수·위생·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 지역계획. 감정요항표상 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 최저가의 시장 대비 위치와 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 유병주의 보증금이 미상입니다. 계약서·매각물건명세서·현황조사 내용을 대조해 실제 보증금을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 취급하는 것이 안전합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 임차인 유병주와 강제경매 신청채권자 유병주가 동일 이름으로 기재돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다.
- 최저가만으로 가격판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교와 인수액이 모두 확정되지 않았습니다.
- 배당표의 0원 인수액을 확정값으로 보지 말 것. 임차보증금이 반영되지 않은 상태이므로 실제 미배당 보증금이 승계되는지 별도 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시에도 같은 원칙. 69,580,000원 또는 48,706,000원으로 내려가더라도 임차인 인수액이 미상인 상태에서는 최저가 하락만으로 투자매력이 커졌다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “99,400,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 감정가 142,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 99,400,000원으로 내려왔습니다. 등기부만 보면 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고 이후 권리들이 소멸하는 구조입니다. 하지만 2022.02.21. 전입한 유병주가 실제 임차인으로 존재하며, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 지금 확인되는 최저가를 곧바로 취득원가로 볼 수 없습니다. 유병주의 유효한 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 실질취득 부담은 달라집니다. 반대로 임차관계의 실체나 인수책임이 부정되는 사정이 확인된다면 권리 위험도는 크게 내려갈 수 있습니다. 현재 자료만으로는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다. 최저가는 내려왔지만 권리비용은 아직 숫자가 나오지 않은 사건. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 유병주의 임차보증금과 대항력의 실체를 확인하는 것입니다.
