수원지방법원 2026타경50080. 경기도 광주시 양벌동 대우네오빌 102동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 4층 공동주택의 1층 세대이며 대상면적은 75.755㎡, 내부 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등입니다. 감정가 250,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 175,000,000원입니다.
등기부에서 가장 중요한 날짜는 2013.09.23.입니다. 같은 날 이정현에게 소유권이 이전되고, 주식회사신한은행이 채권최고액 129,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후의 신한은행 추가 근저당, 하태준 근저당, 전종국·주식회사연우유통·신한카드·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50080 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 546-7 대우네오빌 102동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등) |
| 대상면적 / 층 | 75.755㎡ · 철근콘크리트구조 4층 공동주택 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이정현 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 존속 권리는 소멸
2013.09.12. 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 336,000,000원 근저당은 2013.09.23. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2013.09.23. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 권리들은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
확인된 임차인 표는 없습니다. 다만 감정평가에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있고 내부접근도 제한됐습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 반대로 점유관계가 완전히 확인됐다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 입찰 전 매각물건명세서와 현황 점유상태를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 기준값의 87.5%
대우네오빌102동의 면적 75.76㎡ 실거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 204,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 기준을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 2023.06 · 200,000,000원이며 최근 추세는 -3.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 75.76㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 75.76㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.755㎡ | 2건 | 204,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 75.755㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 175,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 200,000,000원의 87.5%입니다. 수치만 보면 감정가 250,000,000원보다 낮아졌고 최근 거래 기준값 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 근저당 · 하태준 | 60,000,000원 | 24,150,000원 |
| 5. 가압류 · 전종국 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사연우유통 | 132,949,272원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,424,176원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 425,973,448원 중 채권자 예상배당은 171,750,000원, 미배당은 254,223,448원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 254,223,448원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 305,988,449원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 342,166,949원 | 0원 |
현재 회차에서는 경매개시 채권자인 하태준의 청구액 50,000,000원에 대해 예상배당 24,150,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시 시나리오에서는 하태준 예상배당이 0원입니다. 다만 이러한 미배당 채권은 말소기준 이후 권리로, 제시된 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 양벌동 광주매곡초등학교 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트단지 등 공동주택과 근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측으로 국도45번이 위치하며, 인근 양벌로를 따라 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택 내 1층 102호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 석재, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 섀시 창호이며 위생·급배수·출입문보안개폐·도시가스·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 477.0㎡, 공시지가는 812,100원/㎡입니다. 서측과 남측으로 포장도로와 각각 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25., 외국인 등, 대상용도: 단독·다가구·아파트·연립·다세대)으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 대우네오빌102동은 총 8세대이고 사용승인일은 2013-08-06입니다. 확인되는 실거래는 2건이며 최근 가격 추세는 -3.8%입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대관계 미상이고 내부접근이 제한됐습니다. 현재 인수 계산 0원과 별개로 실제 점유자·전입·확정일자 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2013.09.23. 주식회사신한은행 근저당권 129,600,000원이 기준입니다. 이후 권리의 매각 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 실질취득 175,000,000원은 최근12개월 평균 200,000,000원의 87.5%지만, 최근 추세는 -3.8%이고 거래가 2건이므로 단순 평균만으로 응찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
- 회차 시나리오. 현재 175,000,000원, 2회 유찰 시 122,499,999원, 3회 유찰 시 85,749,999원으로 제시되어 있으며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 제한 확인. 제1종일반주거지역을 비롯한 각종 제한과 토지거래계약에관한허가구역 기재사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기 권리는 단순, 가격은 ‘87.5%’만 보고 끝내면 안 된다
이 물건은 2013.09.23. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후의 존속 권리는 매각으로 소멸하여 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원입니다. 감정가 250,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 87.5%로 수치상 가격 여유도 있습니다.
다만 최근 가격 추세는 -3.8%이고 실거래가 2건에 불과하며, 총 8세대 규모입니다. 더구나 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부접근이 제한됐습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 양호하고 현재 가격은 최근 기준값 아래지만, 점유 확인과 희소한 거래 표본을 반드시 보수적으로 반영해야 하는 물건”입니다. 권리만 보고 접근하기보다는 실제 점유관계와 200,000,000원 거래 기준의 지속 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 적절합니다.
