수원지방법원 2026타경50093. 경기도 광주시 능평동 베아누빌 102동 2층 202호, 전용 50.94㎡ 다세대주택입니다. 소유자 지진구는 2021년 12월 23일 매매를 원인으로 거래가액 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건에서 가장 중요한 권리는 고창근의 205,000,000원 주택임차권입니다. 전입·점유는 2021년 12월 8일, 확정일자는 2021년 11월 4일이며, 2023년 12월 20일 임차권등기가 마쳐졌습니다. 현재 말소기준으로 선언된 2026년 1월 15일 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 결정적인 단서가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건확약서를 제출했습니다. 따라서 배당표의 법정 계산상 미배당액 81,564,000원은 남지만, 이 확약을 적용한 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 확약 대상은 이 임차권이며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 368-19 베아누빌 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.94㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 지진구 (2021.12.23. 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
현재 등기상 핵심은 을구 5번 고창근 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 3일, 확정일자는 2021년 11월 4일, 주민등록·점유개시는 2021년 12월 8일입니다. 보증금은 205,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 2015년 신한은행 근저당과 2019년 비엔케이캐피탈 근저당은 이미 말소됐고, 2022년 대구신용보증재단의 강제경매개시결정도 2023년 기각에 따라 말소됐습니다. 현재 경매의 2026년 1월 15일 강제경매개시결정 이후 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고창근 | 205,000,000원 | 있음 → 확약상 포기 | 있음 | 승계 신고 아님 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 126,000,000원은 최근 거래보다 낮지만 하락장
베아누빌 102동의 확인 거래는 2건입니다. 대상 전용면적은 50.94㎡이며 면적이 일치합니다. 전체 평균은 181,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 205,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 51.15㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 2021.12 | 50.94㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 157,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 181,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 126,000,000원은 최근 12개월 평균 157,000,000원의 80.3%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 31,000,000원 낮습니다. 하지만 최신 거래 157,000,000원은 과거 205,000,000원 거래보다 23.4% 낮아진 수준입니다. 즉 전체 평균 181,000,000원만 놓고 큰 할인으로 평가하면 하락 추세를 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 고창근 보증금 | 205,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 81,564,000원입니다. 다만 인수조건확약서 적용으로 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 다시 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 126,000,000원 | 81,564,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (49%) | 88,200,000원 | 118,787,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 61,739,999원 | 144,771,321원 | 0원* |
확약이 없다면 보증금 205,000,000원이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 확약으로 그 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질취득액은 각 회차의 매각가로 내려갑니다. 현재 회차 기준 실질취득은 126,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평119 안전센터 동측 인근. 단독주택·다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설·체육시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주거지 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 2층 202호이며, 위생·급배수·개별난방·소방·공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 베아누빌 102동은 11세대이며 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래량이 적고 최근 가격 추세도 -23.4%여서 재매각 시 가격·기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수조건확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 이 사건의 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 배당 미달액과 실질 인수 구분. 현재 배당표상 임차보증금 부족액은 81,564,000원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 157,000,000원은 과거 205,000,000원 거래 대비 23.4% 낮습니다. 전체 평균 181,000,000원만 보고 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 거래량 확인. 확인 실거래는 2건, 최근 12개월은 1건입니다. 11세대 소규모 다세대인 만큼 환금성 여유를 두는 편이 안전합니다.
- 현장 확인. 감정상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·인수조건확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이 사건은 확약이 판을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 205,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 126,000,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 미배당액이 81,564,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해, 이 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 처리합니다.
그 결과 현재 실질취득은 126,000,000원으로 최근 거래 157,000,000원보다 낮아집니다. 다만 가격만 보고 단순 저가 매수로 결론내리기는 어렵습니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 23.4% 하락했고, 단지 규모는 11세대, 확인 거래는 2건뿐입니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 하락 추세와 낮은 거래 유동성이 남아 있는 B등급 사건입니다.
