147,000,000원
수원지방법원 2026타경50217. 경기도 광주시 쌍령동 삼원그린빌 비동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 소유자 은동혁은 2021.06.27 매매를 원인으로 228,000,000원에 취득했고, 2026.01.29 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매가 개시됐습니다.
권리관계의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 주택임차권과 점유자입니다. 현재 계산상 말소기준권리는 2025.06.09 광주시 압류입니다. 김성완의 주택임차권등기는 그보다 빠른 2023.07.24 등기이고 주민등록·점유도 2021.06.28이므로 원래는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 147,000,000원 가정 배당에서는 보증금 228,000,000원 중 144,142,000원만 배당되고 계산상 83,858,000원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 240-8 삼원그린빌 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 전용면적 | 75.79㎡ |
| 사용승인 | 2009.02.09 |
| 소유자 | 은동혁 (2021.06.27 매매 · 거래가액 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 남원농업협동조합 근저당 80,000,000원과 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 154,800,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 핵심은 김성완의 을구 5번 주택임차권, 2025.06.09 광주시 압류, 2026.01.29 강제경매개시결정입니다. 말소기준인 광주시 압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성완 | 2021.06.28 | 228,000,000원 | 2021.05.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 오혜영 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김성완은 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 있고 배당요구도 했습니다. 현재 회차의 계산만 보면 보증금 228,000,000원보다 매각가 147,000,000원이 낮아 미배당 인수형 구조지만, 확약 때문에 이 임차권의 인수는 실질 0원*입니다. 반면 오혜영은 별도의 실제 점유자로 조사됐고, 보증금 자체가 확인되지 않아 위험액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 147,000,000원이 전부가 아니다
삼원그린빌B동 75.79㎡ 확인 거래는 2021.06 4층 228,000,000원 1건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 228,000,000원으로 집계돼 있고 현재 최저가 147,000,000원은 그 금액의 64.5%입니다. 다만 비교 표본은 1건뿐이며 거래시점도 2021.06이므로, 이 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 75.79㎡ | 4 | 228,000,000원 |
더 중요한 점은 실질취득비용이 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 김성완 임차권은 확약으로 인수 실질 0원이지만, 오혜영의 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계의 실질취득은 147,000,000원 + 오혜영 관련 미상 인수액으로 봐야 합니다. 최저매각가 147,000,000원만을 근거로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 김성완 보증금 | 228,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 김성완 보증금의 미배당액은 83,858,000원입니다. 다만 해당 임차권에는 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 오혜영 관련 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김성완 인수액 증가는 확약으로 해소
| 회차 | 매각가 | 계산상 김성완 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 147,000,000원 | 83,858,000원 | 확약으로 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 102,900,000원 | 127,340,600원 | 확약으로 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 72,030,000원 | 157,666,540원 | 확약으로 실질 0원* |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실제 취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 김성완 임차권에는 확약이 있어 그 계산상 인수액을 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다. 문제는 확약 적용 대상이 아닌 오혜영입니다. 추가 유찰이 발생해도 오혜영의 보증금·권리관계가 확인되지 않는 한 안전한 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주푸른초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 다세대주택·아파트·중소규모 근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 남서측 경충대로변으로 노선버스가 운행돼 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호, 사용승인일은 2009.02.09입니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 표시돼 있으며 기간은 2025.08.26~2026.08.25, 대상은 외국인 등이고 대상용도에 다세대가 포함됩니다.
- 규모. 삼원그린빌B동은 8세대로, 확인 실거래도 75.79㎡ 1건입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오혜영 보증금 확인이 최우선. 2024.07.01 전입은 말소기준 2025.06.09보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 확약 원문 대조. 김성완 임차권에 대한 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 147,000,000원만 보지 말 것. 김성완 인수는 실질 0원*이지만 오혜영의 인수 가능 금액이 미상이라 실질취득비용은 아직 확정되지 않았습니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2021.06의 228,000,000원 1건뿐입니다. 이를 현재 시세로 단정해 할인율을 계산하지 않는 것이 안전합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기자 외에 오혜영이 별도로 조사됐으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
표면만 보면 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰돼 147,000,000원까지 내려온 물건입니다. 또 김성완의 보증금 228,000,000원이라는 큰 선순위 임차권도 확약 때문에 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 낮아진 안전한 물건처럼 보일 수 있습니다.
하지만 결론을 바꾸는 변수가 하나 남아 있습니다. 오혜영입니다. 2024.07.01 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 김성완의 확약은 이 점유자에게 적용되지 않습니다. 따라서 현재 실질취득비용은 147,000,000원 + 미상 인수 가능액이고, 보증금 확인 전에는 “시세보다 싸다”거나 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 주된 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인이 남아 있는 확인필수형 물건입니다.
