수원지방법원 2026타경50234. 광주시 회덕동 ‘참뜰’ 2층 201호, 전용 52.99㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2017.12.29이고 전체 8세대 규모입니다. 현재 소유자는 박윤희로 2022.06.21 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 한강로3가새마을금고의 96,000,000원 근저당은 2021.05.06 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심 기준은 2023.07.26 주택도시보증공사 가압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2023.06.09 전입·점유입니다. 양아인은 임차보증금 147,000,000원, 확정일자 2023.05.24, 전입·점유 2023.06.09로 확인되고 2025.11.04 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 같은 전입일의 김만희도 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 사람은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 173-3, 173-5 참뜰 제2층 제201호 · 경기도 광주시 회덕길68번길 54 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 52.99㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 박윤희 (2022.06.21 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양아인 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심
말소기준으로 계산된 2023.07.26 주택도시보증공사 가압류 이후의 한국씨티은행 가압류, 국세·지방세 압류, 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 양아인의 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기가 지워지는 것과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양아인 | 2023.06.09 | 147,000,000원 / 2023.05.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
| 김만희 | 2023.06.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 보증기관이 임차인을 대신해 중복 신고한 구조가 아니라, 양아인과 김만희가 각각 별도 임차인으로 나타납니다. 특히 김만희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 반대로 위험이 없다고 지울 수도 없어 추가 인수 가능성이 남은 미상 임차인으로 취급하는 것이 맞습니다.
② 실질취득과 시세 — 유찰돼도 총부담은 크게 안 내려간다
현재 최저가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 70%입니다. 표면 숫자만 보면 최신 거래 190,000,000원보다 크게 낮습니다. 실제 시세 집계에서도 최저가가 최근 기준가격의 77.4%로 잡혀 있습니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차보증금이 있으므로 비교 기준을 최저가가 아니라 실질취득으로 바꿔야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 양아인 미배당 인수 | 확인 가능한 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 147,000,000원 | 2,858,000원 | 149,858,000원 |
| 2회 유찰 시 | 102,900,000원 | 46,340,600원 | 149,240,600원 |
| 3회 유찰 시 | 72,030,000원 | 76,666,540원 | 148,696,540원 |
2회·3회 유찰 시에는 낙찰가가 보증금보다 낮아지지만, 그만큼 양아인의 미배당 보증금 인수가 커집니다. 그래서 낙찰가가 102,900,000원, 다시 72,030,000원으로 내려가더라도 확인 가능한 총부담은 각각 149,240,600원, 148,696,540원으로 약 1.49억원 수준에서 사실상 고정됩니다. 이 사건에서 추가 유찰을 ‘가격이 그대로 싸지는 과정’으로 보면 안 되는 이유입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 52.99㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 52.99㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 평균 | 52.99㎡ | 2건 | 189,000,000원 |
동일 면적 거래는 2건으로, 평균 189,000,000원, 최고 190,000,000원, 최저 188,000,000원입니다. 시세 집계상 최근 기준 평균은 190,000,000원이고 최신 거래도 2024.07 · 190,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +1.1%입니다. 현재 확인 가능한 실질취득 149,858,000원은 이 기준보다 낮지만, 거래표본이 2건뿐이고 최신 거래일도 2024.07이라는 점, 그리고 김만희의 미상 보증금과 세금 변수를 감안하면 그 차이를 그대로 확정 수익이나 안전마진으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 양아인 보증금 | 147,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,287,671원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 95,490,176원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 양아인 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 양아인 보증금에 배당되고, 부족분 2,858,000원이 매수인에게 승계됩니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 김만희의 보증금은 반영되지 않아 실제 인수액은 증가할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 회덕동마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2017.12.29입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 확인됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 540,600원/㎡입니다.
- 환금성. 참뜰은 8세대 규모 다세대주택이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 거래표본이 적어 아파트 대단지처럼 시세를 촘촘하게 확인하기 어려운 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양아인 배당·인수액 재계산. 현재 매각가 147,000,000원 가정에서는 2,858,000원 인수지만, 실제 낙찰가와 세금 우선배당에 따라 달라질 수 있습니다.
- 김만희 임대차 원본 확인. 전입일은 2023.06.09지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 여부와 승계금액을 확정하지 않은 상태에서 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 양아인의 관계 확인. 임차권자이자 강제경매 채권자로 등장하므로 실제 임대차·채권 발생 관계와 가장임차인 여부를 계약서·배당요구·소송 또는 집행 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 기흥세무서장·동작세무서장·금천세무서장 및 광주시 압류가 존재합니다. 당해세 등 우선배당 대상이면 임차인의 미배당액과 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 2회 유찰 시 매각가 102,900,000원이어도 확인 가능한 실질취득은 149,240,600원, 3회 유찰 시에도 148,696,540원입니다.
- 시세 표본의 한계 확인. 동일 면적 실거래는 2건이고 최신 거래는 2024.07 190,000,000원입니다. 개별 호수의 상태와 현재 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 이 물건의 핵심 비용은 잘 안 내려간다”
이 사건은 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 147,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 양아인의 대항력 있는 임차보증금도 147,000,000원이고, 현재 회차 기준 2,858,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 확인 가능한 실질취득은 그래서 149,858,000원 이상입니다.
더 유찰돼 최저가가 102,900,000원이나 72,030,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 46,340,600원, 76,666,540원으로 커지기 때문에 총부담은 계속 약 1.49억원에 머뭅니다. 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아닙니다. 시세 190,000,000원과 비교하면 확인된 총부담은 낮지만, 김만희의 보증금이 미상이고 세금 우선배당 가능성도 존재합니다. 따라서 이 물건은 가격차는 존재하지만 권리확정 전에는 그 가격차를 안전마진으로 인정하기 어려운 다세대 경매입니다. 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 두 임차인의 실제 권리와 최종 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
