인천지방법원 2025타경508849. 인천 중구 송월동1가 송월아파트 5동 615호, 전용 66.51㎡ 아파트입니다. 감정가는 219,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 107,310,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2024.05.20. 설정된 빅중개대부주식회사 근저당권(채권최고액 220,500,000원)이고, 같은 날 뒤이어 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.04.28. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리와 가격을 따로 봐야 합니다. 계산상 인수액은 0원이지만 감정평가에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인은 없지만, 점유관계와 실제 전입·임대차 여부를 단정할 자료는 아니므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508849 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 송월동1가 10-1 송월아파트 5동 5층 615호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.51㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김윤욱 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 152,892,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 1980.07.25 |
| 단지 규모 | 340세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유자는 김윤욱입니다. 2008.11.26. 김인섭 명의로 거래가액 156,000,000원에 소유권을 취득했고, 2013.07.29. 개명으로 김윤욱으로 표시가 변경됐습니다. 이후 2024.05.20. 빅중개대부주식회사 명의의 채권최고액 220,500,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
같은 날 설정된 빅중개대부주식회사 전세권은 전세금 5,000,000원으로, 접수순위상 말소기준 근저당 뒤에 있습니다. 따라서 경매 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 시장은 하락
송월아파트 동일 평형권의 실거래 집계에서 전체 9건 평균은 202,111,111원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다. 최근 집계 3건 평균은 178,333,333원, 최신 거래는 2025.09. 전용 66.51㎡ 5층 154,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 66.51㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 2025.01 | 70.38㎡ | 2 | 191,000,000원 |
| 2024.12 | 70.38㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2024.05 | 70.38㎡ | 2 | 191,000,000원 |
| 2024.05 | 66.51㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2023.05 | 66.51㎡ | 4 | 211,000,000원 |
| 2023.02 | 66.51㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 2021.09 | 70.38㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 66.51㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 178,333,333원 |
현재 최저가 107,310,000원은 최근 시세 평균의 60.2%입니다. 최신 거래 154,000,000원보다도 절대금액이 낮습니다. 따라서 현재 회차는 신건 때와 달리 가격 할인 자체는 분명히 커진 상태입니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 물건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 따라서 유찰 횟수 자체가 이례적인 수준은 아니지만, 오래된 단지와 하락 추세가 함께 나타나는 만큼 낙찰 후 환금성은 가격 여유를 충분히 두고 판단할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 근저당 · 빅중개대부주식회사 | 220,500,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 전세권 · 빅중개대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 225,500,000원 중 예상 배당은 105,007,660원이며, 미배당액은 120,492,340원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 120,492,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 152,135,106원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,581,900원 | 51,235,426원 | 174,264,574원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 주어진 계산에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권자 미회수액이 아니라 매수인이 실제 시장가치 대비 얼마에 취득하느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천송월초등학교 북서측 인근. 아파트·다세대주택·단독주택·학교시설·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 참외전로변에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 경인선전철 인천역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 1980.07.25입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·특별관리해역 등에 해당하고, 상대보호구역·대로3류·중로3류·완충녹지에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 18,653.7㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,109,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 재확인. 감정평가상 임대차관계가 미상입니다. 확인된 임차인 자료가 없더라도 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 202,111,111원보다 최근 평균 178,333,333원과 최신 거래 154,000,000원을 우선 기준으로 잡는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -16.7%입니다. 현재 할인폭이 크더라도 추가 하락 가능성을 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1980.07.25인 단지이므로 내부 수선 상태·공용부·설비 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 정비구역 확인. 정비구역에 포함되어 있으므로 실제 사업 진행 단계와 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 승부처는 가격과 현황이다
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 근저당 뒤 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격도 두 차례 유찰을 거치면서 107,310,000원까지 내려와 최근 시세 평균의 60.2% 수준입니다.
다만 최근 거래 추세가 -16.7%로 하락하고 있고, 최신 거래는 154,000,000원입니다. 여기에 감정평가상 임대차관계가 미상이라는 점까지 고려하면, 단순히 “49%까지 떨어졌으니 싸다”로 끝낼 물건은 아닙니다. 등기상 권리는 비교적 단순, 가격 할인은 충분히 커졌지만, 실제 점유관계와 노후도·정비구역·최근 하락세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
