인천지방법원 2025타경508917. 검암동 이안빌리지 2동 202호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 겉으로 보이는 숫자만 보면 감정가 176,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 86,240,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 구조를 먼저 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 우홍화의 전입은 2018.12.10, 확정일자는 2018.11.27이고, 말소기준인 김숙자 가압류 2020.02.18보다 빠릅니다. 임차보증금은 180,000,000원이며 배당요구도 이뤄졌습니다.
현재 회차에서 매각대금 86,240,000원 중 집행비용 1,952,320원을 제외한 84,287,680원이 우홍화에게 배당됩니다. 따라서 보증금 중 남는 95,712,320원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득은 181,952,320원으로, 보증금 180,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508917 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 632-2 이안빌리지 2동 2층 202호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 승학로506번안길 55-28 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 51.783㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김종식 · 2018.12.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우홍화 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 규모 / 준공 | 22세대 · 2016.08.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2020.02.18 김숙자의 가압류 6,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 777,000,000원, 이번 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 과거 2020.03.09 강제경매개시결정은 2020.08.26 취하되어 이미 말소되었습니다.
임차·점유 관계 — 우홍화 외 선순위 전입자도 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우홍화 | 2018.12.10 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 95,712,320원 인수 |
| YU HONGHUA | 2018.12.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 원본 확인 |
| JIN WENXING | 2018.12.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 원본 확인 |
| TORLL JUN | 2019.08.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 원본 확인 |
| JIN JIAPIN | 2020.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 |
| JIN JIAXUAN | 2023.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 조사된 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 원본 확인 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 표시했습니다. 특히 YU HONGHUA는 우홍화와 같은 2018.12.10 전입일로 기재되어 있어 동일인 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이안빌리지의 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 2023.09, 전용 50.0㎡, 2층이 175,000,000원에 거래됐습니다. 시세지표의 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 175,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 50.0㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.783㎡ 대상 | 1건 | 175,000,000원 |
최저가 86,240,000원만 시세와 비교하면 175,000,000원의 49.3%라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건에서 실제 비교해야 할 값은 최저가가 아니라 최저가 86,240,000원 + 인수 95,712,320원 = 181,952,320원입니다. 이는 시세지표 175,000,000원의 약 104.0%입니다. 따라서 현재 회차는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
시세 판단에도 주의가 필요합니다. 확인되는 거래가 2023.09의 1건뿐이어서 거래 표본이 매우 얇습니다. 전체 22세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0으로 잡혀 있습니다. 한 건의 과거 거래만으로 현재 적정가를 정밀하게 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,952,320원 |
| 1. 임차인 우홍화 보증금 | 180,000,000원 | 84,287,680원 |
| 2. 가압류 · 김숙자 | 6,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 777,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 우홍화 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우홍화 보증금 중 84,287,680원만 배당되고 95,712,320원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
유찰이 더 돼도 총취득액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 86,240,000원 | 95,712,320원 | 181,952,320원 |
| 3회 유찰 시 | 60,367,999원 | 121,118,625원 | 181,486,624원 |
| 4회 유찰 시 | 42,257,599원 | 138,903,038원 | 181,160,637원 |
낙찰가가 86,240,000원에서 60,367,999원, 다시 42,257,599원으로 떨어져도 미배당 보증금이 95,712,320원 → 121,118,625원 → 138,903,038원으로 커집니다. 그래서 총액은 약 181,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 이런 유형은 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서인천고등학교 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장 및 지하철역이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 10미터, 서측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 730.0㎡ 사다리형 평지이며 공시지가는 1,646,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 관련 등재 내용이 있으나 본건과 관련 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 22세대 규모이고 확인 실거래가 1건뿐이라 시세 표본이 얇습니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 86,240,000원이 아니라 인수액을 더한 181,952,320원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 우홍화 미배당액. 보증금 180,000,000원 중 현재 예상배당 84,287,680원, 잔액 95,712,320원의 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 점유자 확인. YU HONGHUA·JIN WENXING·TORLL JUN 등 말소기준 이전 전입자의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 동일인 여부. YU HONGHUA와 우홍화의 전입일이 2018.12.10으로 동일하므로 동일인인지 별개의 점유자인지 원본 대조가 필요합니다.
- 관계인 여부. 우홍화에 대한 관계인·가장임차인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 총 취득부담은 약 181,000,000원대로 유지됩니다.
- 시세 표본. 확인 거래가 2023.09 175,000,000원 1건뿐이므로 개별 호수 상태와 현재 시장가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,624만원에 사는 물건”이 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1.76억에서 2회 유찰되어 최저가가 8,624만원까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계를 반영하면 전혀 다른 그림이 됩니다. 우홍화의 보증금 1.8억원 중 95,712,320원이 남아 매수인에게 승계되고, 현재 실질취득은 181,952,320원입니다. 최근 거래·최근 12개월 평균 175,000,000원보다 높은 수준입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금이 늘어 3회 유찰 시 181,486,624원, 4회 유찰 시 181,160,637원으로 총 부담이 거의 고정됩니다. 여기에 말소기준 이전 전입자 중 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “반값 경매”가 아니라 “보증금 인수형 경매”로 봐야 합니다. 가격 메리트도 낮고 권리 확인 난도도 높은 물건입니다.
